Esta ley enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, conocida como Ley de Propiedad Horizontal. Su propósito principal es agilizar la toma de decisiones y reducir costos en condominios al modificar los porcentajes de consentimiento requeridos para obras, mejoras y cambios de uso en elementos comunes, pasando de unanimidad a un 75% (o 90% para áreas verdes) de titulares y participación. También establece disposiciones sobre el pago de gastos comunes, gravámenes por mejoras, procedimientos de reconstrucción tras siniestros y protecciones para titulares de la tercera edad o con incapacidad.
(P. del S. 1126)
Para enmendar el tercer párrafo del Artículo 2, los incisos
(c) ,
(d) y
(g) del Artículo 11, los Artículos 12, 14, 16, 18, 31, 32 y el segundo párrafo del Artículo 32A; el inciso
(d) del Artículo 37, el cuarto párrafo del Artículo 38A, el quinto párrafo del Artículo 38B, el inciso
(b) del Artículo 38C, el primer párrafo del Artículo 39, el primer párrafo del Artículo 41, los Artículos 44 y 45 y adicionar un inciso
(h) al Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como Ley de Propiedad Horizontal, a los fines de establecer que para toda obra que afecte los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento del setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes; disponiéndose que para variar el uso de un área verde se requerirá el consentimiento del noventa (90) por ciento de los titulares que a su vez representen el noventa (90) por ciento de participación en los elementos comunes.
Durante los años de vigencia de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, han surgido situaciones, que en vez de fortalecer y mejorar la convivencia de los titulares que viven en los condominios sometidos a dicha Ley, tiende a crear conflictos y fricciones entre los titulares.
Otra situación observada, es que la forma en que están redactados los Artículos que por la presente se enmiendan, los cuales exigen unanimidad de los titulares, se ha creado una parálisis que impide, no sólo un mejoramiento sustancial y desarrollo de los condominios existentes, sino que se han elevado exageradamente los costos y gastos para lograr un consenso que beneficie a todos los titulares de un condominio.
El propósito de las enmiendas que aquí se introducen a la Ley, van dirigidas a agilizar, por un lado, los procedimientos y decisiones de los titulares para ampliar y mejorar sus condominios y por otro lado, a reducir los costos y gastos que actualmente conlleva el lograr un consenso por unanimidad.
Se ha tomado también la precaución de proteger aquellos condómines que han adquirido un apartamento en la expectativa de disfrutar el resto de su vida y dependen de una pensión fija por retiro o incapacidad.
Esta Asamblea Legislativa considera que esta legislación promueve una mejor planificación urbana y fomenta una mejor convivencia social por lo que la misma debe ser aplicable a todo edificio
que esté sujeto al régimen de propiedad horizontal. De esta forma se resuelven caprichos ocasionados por minorías, factor que desalienta y dificulta el logro de la política pública sobre la mejor utilización de los terrenos mediante la construcción de edificios sujetos a este régimen.
Artículo 1.- Se enmiendan el tercer párrafo del Artículo 2, los incisos
(c) ,
(d) y
(g) del Artículo 11, los Artículos 12, 14, 16, 18, 31, 32, el segundo párrafo del Artículo 32A, el inciso
(d) del Artículo 37, el cuarto párrafo del Artículo 38A, el quinto párrafo del Artículo 38B, el inciso
(b) del Artículo 38C, el primer párrafo del Artículo 39, el primer párrafo del Artículo 41, los Artículos 44 y 45 y se adiciona un inciso
(h) al Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como "Ley de Propiedad Horizontal": "Artículo 2.-
Las disposiones de esta Ley son aplicables sólo al conjunto de apartamentos y elementos comunes cuyo titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno, declaren expresamente su voluntad de someter el referido inmueble al régimen establecido en esta Ley, haciéndolo constar por escritura pública e inscribiendo ésta en el registro de la propiedad.
El régimen de la propiedad horizontal podrá establecerse sobre bienes inmuebles que radiquen en terrenos poseídos a títulos de arrendamiento o de usufructo siempre que, mediante escritura pública al efecto, el arrendador o nudo propietario preste su consentimiento expreso para ello y renuncie a toda acción o reclamación que pueda éste iniciar contra los titulares en caso de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario o usufructuario original.
La escritura que establezca el régimen de Propiedad Horizontal expresará clara y precisamente el uso a que será destinada toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento del setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que representen a su vez el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes: disponiéndose que para variar el uso de un área verde se requerirá el consentimiento del noventa (90) por ciento de los titulares que a su vez representen el noventa (90) por ciento de participación en los elementos comunes.
Artículo 11.- Se consideran elementos comunes generales del inmueble:
(a) (b)
(c) Los sótanos, azoteas, patios y jardines.
(d) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados.
(e) (f)
(g) Toda área destinada a estacionamiento.
(h) Artículo 12.-
También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares del inmueble que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamentos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un mismo piso y otros análogos.
Artículo 14.-
Salvo lo dispuesto en el Artículo 12, cada titular podrá usar de los elementos comunes conforme su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás.
Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamentos, tales espacios serán ocupados por los titulares que primero arriben al área de estacionamiento.
Artículo 16.-
Las obras necesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordados por la mayoría de los titulares.
Las obras de mejora que afecten los elementos comunes del inmueble serán acordadas por el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes. La forma de pagar la cantidad proporcional que le corresponda en las obras de mejoras deberá ser aprobado por el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes. La falta de pago de la deuda por concepto de mejoras no afectará el derecho a votar en las reuniones del Consejo de Titulares.
Todo titular que acredite ser residente y tener más de 65 años y que acredite además de ser titular y residente, que depende exclusivamente de una pensión por virtud de incapacidad o retiro, y que demuestre que ésta no es suficiente, no será obligado a hacer efectivo el pago de inmediato las obras de mejoras que se aprueben con posterioridad a la fecha en que la persona se convirtiera en titular residente, se constituirá un gravamen sobre su propiedad según el Artículo 41 de este título, por la cantidad que le corresponda por concepto de dicha derrama y que demuestre que no puede satisfacer por las razones antes expuestas. Dicha deuda devengará intereses al tipo legal prevaleciente en el mercado, lo cual también será garantizado por dicho gravamen. Esta norma no será de aplicación a aquellos condómines que reúnen todos los requisitos antes mencionados, excepto por haber adquirido el apartamento con posterioridad a la fecha en que se aprobaron las obras de mejora.
Artículo 18.-
Ningún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros, construir nuevos pisos hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio, disponiéndose que si el uso del nuevo piso fuere como elemento común sólo se requerirá el consentimiento del setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes.
Artículo 31.-
No obstante lo dispuesto en el Artículo anterior, las agregaciones de nuevos pisos, acordados conforme dispone el Artículo 18 o adquisiciones de nuevas porciones de terrenos colindantes efectuadas por el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes, para que formen parte de los elementos comunes del inmueble se inscribirán en la finca matriz. Del mismo modo, la cancelación total o parcial de gravámenes anteriores a la constitución del inmueble en propiedad horizontal y las inscripciones o anotaciones preventivas que tengan referencia expresa al inmueble o a los elementos comunes del mismo en su totalidad, se practicarán en la finca matriz, dejando siempre constancia marginal de estas operaciones en los registros filiales.
Artículo 32.-
En la segregación de porciones de terreno común, transmitidas por el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes, la escritura pública contendrá la descripción del inmueble tal como deba quedar después de deducidas aquellas porciones de terreno. Esta nueva descripción se practicará en la finca matriz.
Artículo 32A.-
A menos que la escritura matriz, el Reglamento del inmueble o la Administración de Reglamentos y Permisos específicamente le prohíban, los apartamentos y sus anejos podrán ser objeto de división material, mediante segregación, para formar otra u otras unidades susceptibles de aprovechamiento independiente; o podrán ser aumentados por agrupación de otras partes colindantes del mismo inmueble; pero ninguna segregación o agrupación así realizada tendrá el efecto de variar el destino o uso dispuesto en la escritura matriz para el apartamento o apartamentos que quedaren modificados.
En tales casos se requerirá la aprobación del setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes correspondiéndole al Director o a la Junta de Directores la fijación de los porcentajes o cuotas de participación, con sujeción a lo dispuesto en el Artículo 8 y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares. La nueva descripción de los apartamentos afectados, así como los porcentajes correspondientes, deberán consignarse en la escritura pública de segregación o agrupación que se otorgue, la cual no surtirá efecto hasta tanto se inscriba en el registro particular de cada una de las fincas filiales afectadas, dejándose copia certificada archivada en el Registro de la Propiedad, unida a la escritura matriz. A dicha copia certificada se unirá un plano, certificado por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indique claramente los particulares del apartamento o apartamentos según resulten modificados. Cuando se trate de una segregación, dicho plano deberá también aparecer aprobado y certificado por la Administración de Reglamentos y Permisos.
Artículo 37.-
El Reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamentos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveerá obligatoriamente a los extremos que siguen:
(a) ---
(b) (c)
(d) Manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes y aquellos que legitimamente sean acordados por la Junta de Directores y/o el Consejo de Titulares.
(e) (f)
Artículo 38.-
Corresponde al Consejo de Titulares:
(a) (b)
(c) (d)
(e) (f)
(g) (h) aprobar mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares unas concesiones especiales para aquellos titulares que ocupen puestos en la Junta de Directores. Estas concesiones especiales deberán estar contenidas en el Reglamento a que se refiere el Artículo 37 de esta Ley.
El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que convoque el Presidente o la quinta parte de los titulares o un número de éstos cuyos apartamentos representen al menos el veinte (20) por ciento de los porcentajes de participación en los elementos comunes.
La convocatoria estará firmada por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito, entregándose en el apartamento perteneciente a cada titular o por medio de carta certificada dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular que no resida en su apartamento.
La citación para la reunión ordinaria anual, cuya fecha se fijará en el reglamento, se hará cuando menos con diez (10) días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
El Consejo podrá reunirse válidamente aun sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de los titulares y así lo decidan.
No será necesaria la celebración de una reunión del Consejo de Titulares para determinado propósito si todos los titulares con derecho a votar en dicha reunión renunciaren a la referida reunión y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta.
Artículo 38B.-
Si el apartamento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular.
Artículo 38C.-
Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:
(a) (b) Cuando todos los titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad o el setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez
representen el setenta y cinco (7.5) por ciento de participación en los elementos comunes, adoptasen dicho acuerdo, aquéllos que, debidamente citados no hubieran asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado y, si en un plazo de treinta (30) días a contar de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia, quedarán vinculados por el acuerdo que será ejecutable tan pronto el número correspondiente de titulares manifestaren su conformidad.
(c) (d) $\qquad$
(e) $\qquad$
Artículo 39.-
Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y, reparación y mejoras de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que le pertenezca.
La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. Las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta de pago de tres (3) o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.
El titular moroso será requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el pago en el plazo de quince (1.5) días, se le podrá exigir por la vía judicial.
La deuda de un titular por concepto de gastos comunes hasta la suma de quinientos (500) dólares o hasta la cantidad que represente la falta de pago de no más de seis (6) plazos, le podrá ser reclamada judicialmente con arreglo al procedimiento abreviado dispuesto bajo la Regla 60 de las de Procedimiento Civil de 1958, según enmendadas.
Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el tribunal, a instancias del demandante, decretará el embargo preventivo de los bienes del deudor o deudores, sin otro requisito que la presentación de una certificación jurada por el Presidente y por el Secretario del Consejo de Titulares, ante un notario
público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el párrafo cuarto anterior.
Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamento, el tribunal podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular.
Artículo 41.-
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes y aquellos otros gastos legítimamente aprobados constituirá un gravamen sobre dicho apartamento. Por lo tanto, el adquirente de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario.
La referida obligación será exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el registro de la propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.
Artículo 44.-
En caso de siniestro, la indemnización del seguro del inmueble se destinará, salvo lo establecido en el Artículo 161 de la Ley Hipotecaria a la reconstrucción del mismo.
Cuando dicha reconstrucción comprendiere la totalidad del inmueble o más de sus tres cuartas partes, no será obligatorio hacerla. En tal caso y salvo convenio del setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes en otro sentido, se entregará la indemnización proporcionalmente a quienes corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se estará a lo establecido en el Artículo 338 del Código Civil.
Si procediere hacer la reconstrucción se observará lo provisto para tal hipótesis en la escritura constitutiva de la propiedad horizontal y en su defecto, lo que acuerde el Consejo de Titulares. Antes de comenzar las obras de reconstrucción será necesario obtener el consentimiento del setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes.
Artículo 45.-
Cuando el inmueble no estuviere asegurado o la indemnización del seguro no alcanzare para cubrir el valor de lo que debe reconstruirse, y la reconstrucción comprendiere la totalidad del mismo o más de tres cuartas (3/4) partes, no será obligatoria hacerla. Antes de comenzar la reconstrucción será necesario obtener el consentimiento del setenta y cinco (75) por ciento de los titulares que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación de los elementos comunes. El nuevo costo de edificación será abonado por todos los titulares a quienes afecte directamente el daño, en proporción al porcentaje de sus respectivos apartamentos; y si alguno o varios de aquéllos que integren la minoría se negaren a ello, la mayoría podrá hacerlo a expensas de todos, en cuanto las obras les beneficien, tomando el acuerdo oportuno, que fijará los particulares del caso e inclusive el precio de las obras con intervención del Consejo de Titulares. Si por el contrario se determinare no reconstruir el mismo se entregará la indemnización correspondiente a quienes corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se estará a lo establecido en el Artículo 338 del Código Civil.
Lo dispuesto en este Artículo podrá variarse por acuerdo del setenta y cinco (75) por ciento de los interesados, que a su vez representen el setenta y cinco (75) por ciento de participación en los elementos comunes adoptado con posterioridad a la fecha en que ocurriere el siniestro."
Artículo 2.- Esta Ley entrará en vigor noventa (90) días después de su aprobación y sus disposiciones regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a dicho régimen.
Las comunidades de titulares que ya han sido sometidas al régimen de Propiedad Horizontal tendrán un plazo de un año a partir de la vigencia de la presente Ley para adaptar sus escrituras de constitución y Reglamento a lo dispuesto en esta Ley en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos. Transcurrido dicho término las disposiciones de las escrituras de constitución y de los reglamentos de tales inmuebles no podrán ser aplicados en contradición con lo establecido en la presente Ley, y cualesquiera de los titulares podrá instar acción judicial para obligar al Consejo de Titulares a que cumpla con las disposiciones de esta Ley.
Presidente del Senado
Presidente de la Cámara