Esta ley enmienda y renombra la "Ley de la Propiedad Horizontal" a "Ley de Condominios", actualizando las regulaciones sobre la administración, uso de áreas comunes, derechos y deberes de los titulares, y aspectos financieros de los condominios. Establece una división especial en el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para atender querellas, detalla las obligaciones de los desarrolladores y exige planes de desastre y emergencia, buscando modernizar el régimen de propiedad y proteger a los consumidores.
(P. del S. 1425)
5 DE ABRIL DE 2003
Para enmendar el Artículo 1 y añadir un Artículo 1-A; enmendar los Artículos 2, 9, y 11; añadir un nuevo Artículo 11-A; enmendar los Artículos 13, 14; adicionar un Artículo 14-A, enmendar los Artículos 15, 15-A, 16, 17, 18, 22, 24, 25, 26, 27, 32-A, 33, 36-A, 37; adicionar el Artículo 37-A; enmendar los Artículos 38, 38-A, 38-B, 38-C, 38-D; añadir un nuevo Artículo 38-E y renumerar el Artículo 38-E como Artículo 38-F; añadir el Artículo 38-G; enmendar los Artículos 39, 41, 42, 43, 44, 47,48, 49, 50, 51; adicionar un nuevo Artículo 53 y 54 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como "Ley de la Propiedad Horizontal", a fin de redenominar la ley como "Ley de Condominios" y actualizarla a las realidades sociales de nuestros tiempos.
La revisión de la Ley de la Propiedad Horizontal, aprobada el 25 de junio de 1958, ha estado en la agenda legislativa en las últimas décadas. Tanto en 1995, como en el 2000, se aprobaron medidas que modificaban sustancialmente los supuestos básicos del régimen de la horizontalidad en Puerto Rico. Sin embargo, la Ley 153 del 11 de agosto de 1995, tuvo que ser derogada apenas a los ocho meses de su vigencia. Por otro lado, el P. del S. 874, aprobado por ambas Cámaras el 22 de junio de 2000, no llegó a convertirse en ley. No hay dudas de que el régimen de propiedad horizontal en nuestro país amerita ajustes para dotarlo de mayor eficacia en la consecución de sus metas originales, a saber hacer viable el derecho a la propiedad individual sobre un apartamiento dentro de un edificio o estructura arquitectónica, a fin de aprovechar al máximo el escaso terreno con que contamos.
Ahora bien, no empece la conveniencia de introducir enmiendas a la legislación vigente, los ajustes que conviene hacer a nuestro sistema de la horizontalidad -establecido inicialmente por la Ley 104 del 25 de junio de 1958 y mejorado luego por la Ley 157 del 4 de junio de 1976- no deben llevar a la creación de un "nuevo" régimen de propiedad horizontal, ya que los principios fundamentales de nuestro sistema deben conservarse porque la práctica ha demostrado que son apropiados para la consecución de los fines sociales que este esquema persigue.
Las características fundamentales del Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: (1) el disfrute del apartamiento como núcleo del régimen y de ahí la preservación del requisito de consentimiento unánime para toda obra o acción que afecte directamente su disfrute; (2) el carácter privilegiado de este esquema urbanístico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno; (3) el principio de que sea el Consejo de Titulares-y no una Junta de Directores- el órgano donde resida el control último de las decisiones sobre la administración del inmueble; (4) el reconocimiento de la personalidad jurídica propia de dicho Consejo de Titulares; (5) el carácter catastral de este régimen voluntario; (6) la necesidad de legislación especial para atender la naturaleza singularísima de los problemas
que surgen en la horizontalidad; y, finalmente, (7) la disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del régimen, son postulados de nuestro régimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse.
Con ese marco de referencia se incluyen disposiciones que recogen los principios rectores que gobiernan nuestra horizontalidad, particularmente la reiteración de que el apartamiento es el centro del régimen, la exigencia de la buena fe, así como la prohibición de actuar caprichosamente en el ejercicio de los derechos dominicales; se fija un término prescriptivo de dos años, para presentar las impugnaciones de acciones u omisiones por violaciones a la Ley o al Reglamento; se reduce el número necesario de titulares para establecer el quórum en las primeras convocatorias de las asambleas anuales; y se establece el requisito de agotar un procedimiento interno antes de recurrir al Tribunal o al Departamento de Asuntos del Consumidor para poder impugnar las acciones u omisiones de la Junta de Directores o del Consejo de Titulares, adoptando a la vez medidas para evitar la presentación de querellas frívolas. Se provee, además, para la designación de un síndico en aquellos casos en que ningún titular pueda o quiera asumir la dirección del condominio, al tiempo que se provee para que a la brevedad se elijan el director o la junta de directores donde no existe.
Esta Ley incluye, entre otras disposiciones, normas específicas para atender la diferencia que existe entre los condominios exclusivamente residenciales, los mixtos, y los exclusivamente comerciales o profesionales; se reduce el número necesario de votos, a dos terceras partes, para aprobar obras de mejora, siempre que existan fondos para realizarlas; se clarifica la diferencia entre obras urgentes, necesarias, extraordinarias y de mejora y los requisitos para la realización de cada una de ellas; se reclasifican los elementos comunes necesarios y voluntarios, aclarándose varios aspectos relacionados con los estacionamientos; se flexibiliza la utilización de áreas comunes para beneficio de uno o varios apartamientos; se aclaran los deberes de los titulares respecto a la utilización de sus apartamientos. Para salvaguardar la estabilidad de los condominios en los que se han realizado cambios manifiestos en los elementos comunes con el consentimiento de los titulares se fijan las limitaciones que tendrán los adquirentes para cuestionar dichos cambios al momento de adquirir.
Por otro lado, para atender más adecuadamente el derecho de los consumidores, se detallan las obligaciones del desarrollador desde la venta del primer apartamiento hasta el momento de entregar la administración interina del condominio. El desarrollador tendrá la opción, por un lado, de asumir todos los costos de mantenimiento de las áreas comunes hasta que haga entrega de la administración, o por el otro, de cobrarle a los titulares la parte proporcional de dichos costos de acuerdo al porcentaje asignado a cada apartamiento en la escritura matriz, debiendo el desarrollador aportar el porcentaje restante por los apartamientos no vendidos o construidos aún. Se crea un Comité de Transición integrado por titulares para que se haga cargo de obtener toda la información y documentación necesaria sobre la administración interina; se duplica la responsabilidad del llamado adquirente involuntario de pagar por las cuotas de mantenimiento atrasadas adeudadas por el anterior titular; se dispone para que las Juntas de Directores tengan que consultar con el Consejo de Titulares todo lo concerniente a la indemnización y reparación de los daños provenientes de un desastre, a la vez que se le exige a los condominios la preparación de un plan de manejo para este tipo de fenómeno.
Finalmente, se crea una División Especial dentro del Departamento de Asuntos del Consumidor para que atienda, exclusivamente, todo lo concerniente a los condominios.
La legislación que ahora se propone con las anteriores innovaciones hace acopio de la experiencia que se ha tenido al cabo de un cuarto de siglo desde la última revisión de envergadura efectuada vía la Ley 157 de 1976. Esta Ley tiene como fin mejorar y fortalecer aún más el régimen existente, como sistema revestido de interés público por la función social que desempeña en nuestro desarrollo urbano. Más aún, la legislación que hoy se propone, que constituye una verdadera, moderna y amplia reforma al régimen de propiedad horizontal es producto de la consulta dedicada y sosegada con todos los sectores interesados en tan importante tema, que si bien atiende prioritariamente los derechos del consumidor, observa los intereses de desarrolladores y la comunidad financiera y mira al sabio consejo de académicos y estudiosos para garantizar procesos más eficientes y justos que en última instancia serán de gran beneficio para toda nuestra comunidad.
Artículo 1.- Se enmienda el Artículo 1 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 1.- Esta Ley se denomina "Ley de Condominios". Artículo 2.-Se adiciona el Artículo 1-A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 1-A Esta Ley se aprueba con el propósito de viabilizar la propiedad individual sobre un apartamiento, que forma parte de un edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo a los criterios que más adelante se establecen.
El titular de un apartamiento sometido al régimen de propiedad horizontal, tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de su respectivas propiedades.
El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.
En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho."
Artículo 3.- Se enmienda el Artículo 2 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 2.- Las disposiciones de esta Ley son aplicables sólo al conjunto de apartamientos y elementos comunes cuyo titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno, declaren expresamente su voluntad de someter el referido inmueble al régimen establecido en esta Ley, haciéndolo constar por escritura pública e inscribiendo ésta en el Registro de la Propiedad.
El régimen de la propiedad horizontal podrá establecerse sobre bienes inmuebles que radiquen en terrenos ajenos, siempre que el dueño del suelo conceda el derecho de arrendamiento, de usufructo o de superficie a perpetuidad al edificante o constituyente del condominio.
La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares."
Artículo 4.-Se enmienda el artículo 9 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 9.- Los créditos hipotecarios constituidos antes de ser sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal, estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 174 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, pero el acreedor, al iniciarse el procedimiento para su cobro, deberá dirigir la acción, simultáneamente, por la totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los apartamientos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después de organizarse el inmueble en régimen de propiedad horizontal, se hará la distribución de aquéllos en la forma a que se refiere el Artículo 170 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, entre los apartamientos gravados que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de los Artículos 5 y 6 de esta Ley.
La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá verificarse mediante acuerdo unánime de todos los titulares."
Artículo 5.- Se enmienda el Artículo 11 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 11. - Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
a). Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes: (1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14-A, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares. (2) Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galerías, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación. (3) Los locales para instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos, salvaguardando que estos elementos no se ubiquen dentro de los apartamientos o locales privados. (4) Los ascensores, cuando éstos sean necesarios para el adecuado disfrute de los apartamientos. (5) Las áreas verdes y los árboles requeridos por las instrumentalidades o dependencias del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. (6) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble.
Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo. b). Se consideran elementos comunes generales, salvo disposición o estipulación en contrario, los siguientes: (1) El terreno, los sótanos, azoteas, patios y jardines. (2) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados. (3) Las áreas destinadas a estacionamiento. (4) Las áreas recreativas que excedan lo requerido por la reglamentación urbana o por las autoridades competentes.
La adjudicación de las áreas o elementos comunes antes enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la escritura de constitución del régimen o, de realizarse la conversión y transferencia luego de constituido éste, se requerirá el consentimiento unánime de los titulares. La transferencia deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de los nuevos porcentajes de participación para cada uno de los apartamientos beneficiados.
Aun cuando las áreas enumeradas anteriormente bajo este inciso
(b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrán constituirse o enajenarse como áreas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. El área de estacionamiento en los condominios exclusivamente residenciales se configurará bien como elemento común, general o limitado, o bien como área privada cuyos espacios y titularidad se adscribirá a los dueños de los apartamientos.
Excepto en los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta para la determinación de quórum o de mayoría a base del número de titulares, si bien se podrá computar el por ciento de participación que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el Reglamento incluya dicha participación en su definición de mayoría. Cuando el área destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamiento."
Artículo 6.- Se añade un Artículo 11-A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "11-A. Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo.
La adquisición de un local o apartamiento procomunal por vía de ejecución en cobro de deudas requerirá la aprobación mayoritaria del Consejo de Titulares. La enajenación de este tipo de elemento no podrá ser gratuita y requerirá la misma aprobación siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes. La enajenación para cubrir cualquier otro gasto o costear proyectos de mejoras, requerirá el consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la aprobación del gasto o proyecto en cuestión.
Una vez enajenado el apartamiento cesará su afectación como elemento procomunal." Artículo 7.- Se enmienda el Artículo 13 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 13.- Los elementos comunes, generales y limitados, se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo.
El trámite necesario para el adecuado y más eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes generales le corresponde a la Junta de Directores ajustándose a las directrices impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares. Lo relativo a los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los apartamientos a los que fueron destinados los mismos. En caso de que los titulares beneficiados no realicen las obras de mantenimiento de sus respectivos elementos comunes limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o los restantes titulares, la Junta de Directores podrá realizarlas a costa de los titulares a quienes se destinaron los referidos elementos.
Todo titular tiene la obligación de permitir el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamiento, cuando ello sea necesario para la realización de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se coordinará con el titular en cuestión, velando porque se obstaculice lo menos posible el disfrute del apartamiento.
El Consejo de Titulares podrá permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en áreas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a otras áreas comunes. "
Artículo 8.- Se enmienda el Artículo 14 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 14.- Cada titular podrá usar de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás bajo las siguientes condiciones:
(a) Por voto mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse a uno o varios titulares la instalación en el techo de equipo para el disfrute exclusivo de sus apartamientos, siempre y cuando tal instalación no menoscabe el disfrute de otro apartamiento, en cuyo caso se requerirá el consentimiento del afectado.
(b) Con igual autorización podrán instalarse en áreas comunes equipos o maquinaria para el disfrute de un número limitado de titulares, siempre y cuando éstos se hagan cargo del costo que ello conlleva y de su posterior mantenimiento. Para obtener la referida autorización dichos titulares le certificarán al Consejo que la instalación y utilización de tales equipos o maquinarias, a juicio de perito, no altera sustancialmente la fachada o el diseño arquitectónico del inmueble, no afecta la seguridad o solidez del edificio, ni menoscaba el disfrute de ninguna de las restantes unidades. Los titulares que originalmente no hubiesen contribuido a dichas mejoras, podrán
beneficiarse de ellas, si posteriormente aportan el costo que proporcionalmente les hubiera correspondido, abonando el interés legal.
En todo caso, si la ubicación del equipo afecta la fachada del edificio su instalación requerirá el consentimiento de todos los titulares. El Consejo de Titulares podrá imponer una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38
(e) ."
Artículo 9.- Se adiciona un nuevo Artículo 14-A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 14-A.- Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, éstos se sortearán entre los interesados para su uso durante el período de tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados.
Por acuerdo mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse el estacionamiento de vehículos en las áreas comunes de rodaje para el disfrute de todos los titulares. En caso de que el número de dichos espacios sea menor que el número de titulares interesados en ocuparlos se procederá a sortearlos, conforme se dispone en el párrafo anterior. El consejo determinará las condiciones y requisitos para participar en el sorteo, incluido el cobro de un canon de arrendamiento, si así lo estimare conveniente, y podrá adoptar cualquier otra medida para el mejor uso de esta área de estacionamiento, siempre que con ello no se menoscabe el disfrute o el acceso a los espacios privados.
Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos(d) y
(e) del Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas podrán constituirse por igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11(b) de esta Ley."
Artículo 10.- Se enmienda el Artículo 15 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 15.- El uso y disfrute de cada apartamiento estará sometido a las reglas siguientes: En el ejercicio de los derechos propietarios al amparo de esta ley regirán los principios generales del derecho, particularmente, los enunciados en el Artículo 1-A de esta Ley.
La infracción de estos principios o la de las reglas enumeradas en los incisos subsiguientes dará lugar al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte afectado, además de cualquier otra acción que corresponda en derecho, incluidos los interdictos, las dispuestas en la Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho y cualquier otro remedio en equidad.
(a) Cada apartamiento se dedicará únicamente al uso dispuesto para el mismo en la escritura a que se refiere el Artículo 2.
(b) Ningún ocupante del apartamiento producirá ruidos o molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos.
(c) Los apartamientos no se usarán para fines contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.
(d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. Será deber ineludible de cada titular realizar las obras de reparación y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo titular u ocupante de un apartamiento vendrá obligado a permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al apartamiento para su realización.
(e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio.
Una vez las agencias concernidas emitan un aviso de huracán o tormenta, el uso de cualquier tipo de tormentera temporera o removible no constituirá alteración de la fachada. En cuanto a las permanentes, la Junta de Directores solicitará cotizaciones y alternativas de diseño, tipo y color específico y se las presentará al Consejo de Titulares, que por votación mayoritaria decidirá las que se instalarán. Las tormenteras temporeras deberán removerse pasado el aviso de huracán o tormenta o luego de ocurrir el siniestro, salvo que el área protegida por ellas quede de tal forma averiada que éstas constituyan la única protección provisional.
Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los equipos o elementos originales del edificio que forman parte de su diseño arquitectónico, tales como ventanas, puertas, rejas u ornamentos, el Consejo de Titulares decidirá por voto mayoritario el tipo y diseño del equipo o elemento que sustituirá al original. Cualquier titular que interese sustituir tales elementos o equipo, tendrá que hacerlo conforme al tipo y diseño adoptado por el Consejo. La imposición a todos los titulares de efectuar la sustitución requerirá que se cumpla con los requisitos dispuestos en el Artículo 38
(d) sobre obras de mejora.
(f) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso
(f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares.
(g) Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.
(h) Ningún titular u ocupante de una unidad podrá instalar o adherir objeto alguno en las paredes que pueda constituir un peligro para la seguridad de cualquier persona, de la propiedad comunal o la privada.
(i) Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36.
(j) El adquirente de un apartamiento cuyo transmitente no sea el desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen, acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posición del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre iniciar cualquier acción en la que se impugne el cambio por violación a esta Ley, a la escritura matriz o al reglamento del condominio. A este adquirente se le atribuirá el conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para todos los efectos de la tercería registral."
Artículo 11.- Se enmienda el Artículo 15-A de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 15-A.- Todo titular debe comunicar al Director o Junta de Directores dentro de los treinta días siguientes a la fecha de adquisición de su apartamiento, su nombre, apellido, datos generales y dirección, la fecha y demás particulares de la adquisición de su apartamiento, presentando los documentos fehacientes que acrediten dicho extremo, además de registrar su firma en el Libro de Titulares.
En caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento el titular deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Además deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de esta Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso.
El titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes y además responderá del cumplimiento de esta Ley y del Reglamento por parte del arrendatario."
Artículo 12.- Se enmienda el Artículo 16 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 16.- Las obras necesarias para la conservación o seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares. Si las de uso eficaz menoscabasen el disfrute de algún titular en particular, éstas no podrán realizarse sin el consentimiento del titular afectado.
Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento unánime de los titulares."
Artículo 13.- Se enmienda el Artículo 17 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 17.- Cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
En el caso de obras urgentes o necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no excede el $10 %$ del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo 38
(d) 2. Salvo que así lo autorice la Junta, el titular no podrá compensar dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la autoridad competente."
Artículo 14.- Se enmienda el Artículo 18 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 18.- Ningún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros y sin contar con los permisos correspondientes de las agencias pertinentes, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio."
Artículo 15.- Se enmienda el Artículo 22 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para adicionarle un párrafo, de forma que se lea como sigue: "Artículo 22.- La escritura pública a que se refiere el Artículo 2 de esta Ley expresará las siguientes circunstancias:
(a) ...
(b) ...
(c) ...
(d) ...
(e) ...
(f) ...
(g) ...
(h) La expresión de las circunstancias incluidas en los incisos
(a) ,
(b) ,
(c) y
(e) , se hará de acuerdo a una descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realización de los planos del inmueble que serán presentados en el Registro de la Propiedad, conforme al Artículo 24 de esta Ley.
Con la escritura se incluirá, además,
(a) una copia certificada de la licencia de Urbanizador o Constructor expedida por el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, de ser esta requerida a tenor con lo dispuesto en la Ley Núm. 130 del 13 de junio de 1967, según enmendada, y
(b) una certificación jurada por la persona que somete el inmueble al régimen de propiedad horizontal en la que se haga constar:
(1) Que los planos sometidos al Registro de la Propiedad son copia fiel y exacta de los aprobados por la Administración de Reglamentos y Permisos e incluyen cualquier cambio efectuado en el inmueble a la fecha del otorgamiento; (2) Las áreas comunes y privadas que aún estén en construcción y la fecha en que se proyecta finalizarlas, así como la promesa de que se someterán al Registro de la Propiedad copias de los planos, debidamente certificados por la Administración de Reglamentos y Permisos, en los que consten los cambios realizados en el proceso de construcción; (3) Que se ha cumplido con todos los requisitos de esta Ley, así como con las resoluciones y permisos de las agencias gubernamentales para someter el inmueble al régimen. (4) Que se ha incluido en la escritura copia textual de la descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realización de los planos del inmueble."
Artículo 16.- Se enmienda el Artículo 24 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 24.- La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total y la copia certificada de la que origine la primera inscripción del apartamiento individualizado, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán acompañarse como documentos complementarios las copias completas y fieles de los planos de dicho inmueble o de los croquis del apartamiento de que se trate, según los casos, para que queden archivados en el Registro de la Propiedad. Dichos planos serán certificados, sin pago de derechos, por el Administrador de Reglamentos y Permisos e indicarán de modo gráfico los particulares del inmueble o del apartamiento, según los casos.
Cuando se desee someter al régimen de propiedad horizontal un inmueble existente cuyos planos no obren en los archivos de la Administración de Reglamentos y Permisos, así se acreditará mediante certificación expedida al efecto por el Administrador. En tal caso, se agregará a la copia certificada de la escritura que, bajo dicho régimen origine la primera inscripción del inmueble total, y a la copia certificada de la escritura que origine la inscripción del apartamiento individualizado, un juego de planos según edificado certificados por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indiquen claramente los particulares del inmueble o del apartamiento, según sea el caso.
La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total para su inscripción en el Registro de la Propiedad deberá tener agregada además una tasación de dicho inmueble certificada por un tasador autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico. Esta tasación se usará para determinar los derechos de inscripción
a pagarse en el Registro de la Propiedad." Artículo 17.- Se enmienda el Artículo 25 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 25.- La propiedad horizontal queda organizada en el Registro por un sistema de fincas enlazadas entre sí por notas marginales de mutua referencia.
La inscripción de lo construido en el terreno se llevará a efecto en la finca en que aparezca inscrito el terreno y se denominará finca matriz.
Cada apartamiento se inscribirá como finca aparte, en registro particular filial de la finca matriz, salvo que la edificación esté sobre suelo ajeno, en cuyo caso la finca matriz será aquella donde esté inscrito el edificio.
Todas estas inscripciones irán precedidas de las palabras "Propiedad Horizontal"."
Artículo 18.- Se enmienda el Artículo 26 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 26.- Al inscribirse el inmueble en la finca matriz, figurarán como circunstancias del asiento, aquellas que aparecen relacionadas en el Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, en concordancia con las del Reglamento establecido para su ejecución, y con el Artículo 22 de esta Ley, excepto que en cuanto a la descripción de cada apartamiento contenido en el inmueble, a los efectos del asiento en la finca matriz, bastará que se exprese el número de apartamientos de que consta el inmueble, número y tipo de apartamiento en cada piso, con expresión del número de cada uno, el área y porcentaje de participación que le corresponde en los elementos comunes, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 27 siguiente para la inscripción del apartamiento individualizado. Además, se expresarán las obras que estuvieren en proyecto, las comenzadas y las realizadas, según el caso.
En dicho asiento quedarán también inscritos, de modo permanente, los elementos comunes, a favor del o de los que resulten ser titular o titulares del inmueble total, y en lo futuro de los apartamientos, sin expresar sus nombres y apellidos y en la proporción correspondiente."
Artículo 19.- Se enmienda el Artículo 27 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 27.- Al inscribir los apartamientos en las fincas filiales, se expresarán como circunstancias del asiento las que resulten del Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad en
concordancia con las del Reglamento dictado para su ejecución y con el Artículo 23 de esta Ley, excepto las referidas en la letra
(a) del Artículo 22.
En cuanto a la parte que en los elementos comunes generales o limitados, en su caso, les corresponda a los titulares de apartamientos, se hará una oportuna y breve referencia al asiento de la finca matriz en que aparezcan inscritos.
Mientras las obras no estén comenzadas sobre el suelo del respectivo apartamiento, no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente. Cuando las obras están comenzadas, pero no concluidas en el apartamiento, deberán señalarse las que ya están realizadas y las que se encuentren pendientes de fabricación."
Artículo 20.- Se enmienda el Artículo 32-A, segundo párrafo, primera oración, de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 32-A.- A menos que la escritura matriz... ... En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación por mayoría del Consejo de Titulares, correspondiéndole al Director o a la Junta de Directores la fijación de los porcentajes o cuotas de participación, con sujeción a lo dispuesto en el Artículo 8 y sin alterar los porcentajes correspondientes a los restantes titulares...".
Artículo 21.- Se enmienda el Artículo 33 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 33.- Quien tenga algún derecho real sobre cualquier apartamiento no inscrito podrá solicitar la inscripción de éste, mediante la observancia de las disposiciones de los Artículos 442, segundo párrafo, al 448, ambos inclusive, del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria.
Cuando la finca esté inscrita a nombre de persona distinta, el que tuviere el derecho real sobre un apartamiento podrá solicitar la inscripción de su derecho, observando en lo pertinente lo dispuesto en el Artículo 246 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. El requerimiento o requerimientos al titular o titulares del inmueble, que no aparezcan aún del Registro, a fin de que inscriban su derecho, serán notariales y por un plazo de diez (10) días hábiles."
Artículo 22.- Se enmienda el Artículo 36-A de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 36-A.-
El titular o los titulares que sometan el inmueble al régimen de propiedad horizontal, asumirán la administración inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que esta Ley confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario.
(a) La administración interina comenzará tan pronto se venda el primer apartamiento. Desde este momento no podrán enmendarse ni la escritura matriz ni los planos del condominio sin el consentimiento de todos los titulares, excepto para conformar la escritura matriz con los planos inscritos. i) A partir de la primera venta, el desarrollador tendrá las siguientes opciones para la administración interina:
Cualquier disposición en contrario a los incisos 1) y 2) anteriores en la escritura matriz o en el Reglamento será nula. ii) Cuando el desarrollador sufrague todos los gastos, según la opción dispuesta en el número 1) anterior, no tendrá que rendir informes auditados de su gestión y podrá continuar en la administración interina hasta que se venda el cincuenta y un por ciento ( $51 %$ ) o setenta y cinco por ciento ( $75 %$ ) de los apartamientos, a discreción del desarrollador. Llegado este momento, los titulares vendrán obligados a asumir la administración del condominio tan pronto el administrador interino convoque a la asamblea para elegir a la primera Junta de Directores, según se provee en el inciso
(c) , una vez cumplido lo dispuesto en el inciso
(f) de este Artículo. La asunción de la administración por los titulares no implicará renuncia alguna a los reclamos que procedieran contra el desarrollador por razón de la administración interina.
(b) El administrador interino tendrá las siguientes responsabilidades:
elementos de uso común y de los servicios generales y necesarios para cumplir con lo antedicho en este inciso. 2. Llevar un libro de propietarios con el nombre, la firma, el número de teléfono, la dirección postal y residencial de los titulares, anotando las sucesivas transferencias de idéntica manera y también los arrendamientos y conservando copia de las escrituras de venta que acreditan la titularidad de cada condómino.
Cuando el desarrollador cobre a los titulares conforme a la opción 2) anterior, el administrador interino tendrá, además de las responsabilidades enumeradas en el párrafo anterior, las siguientes: 3. Dirigir los asuntos financieros del condominio y llevar un libro detallado de todas las partidas de ingresos y egresos que afecten al inmueble y a su administración, fijándose por orden de fecha y especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes. Cada egreso deberá acreditarse con un comprobante, factura o recibo. El libro de los comprobantes, facturas y recibos deberá estar disponibles para examen de los titulares en días y horas laborables. El Administrador Interino notificará a los titulares el lugar donde estarán disponibles. 4. Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar cualquier otro cobro a que la comunidad tenga derecho, velando particularmente porque el titular de los apartamientos no vendidos aún deposite en la cuenta de la comunidad de condóminos la parte proporcional correspondiente a dichos apartamientos, incluidas las aportaciones al fondo de reserva. El administrador interino le cobrará a los titulares al momento del cierre, en concepto de cuotas adelantadas de mantenimiento, una (1) mensualidad del presupuesto a que se refiere el número (6) subsiguiente y dos (2) mensualidades como aportación especial al fondo de reserva. El administrador interino no podrá cobrar ninguna otra suma adelantada. 5. Notificar a partir de la primera venta a todos los titulares el presupuesto anual a base de los gastos reales y razonables de mantenimiento que se proyectan incurrir durante el año siguiente a partir de la primera venta. 6. Formular el presupuesto velando porque el mismo responda razonablemente a las necesidades económicas del condominio, cuidándose de no incluir en el mismo los gastos para la conservación y mantenimiento de la propiedad antes de haberse vendido los apartamientos, ni gasto alguno relacionado con la terminación de las obras de construcción del inmueble o de los apartamientos o con la gestión de venta de los mismos. El presupuesto proyectado sólo podrá modificarse previa notificación a todos los titulares con treinta (30) días de antelación a la conclusión del año de operaciones presupuestario, para ser efectivo a partir del próximo año operacional.
(c) El traspaso de la administración se efectuará: (1) En los casos en que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento a los titulares a partir de la primera venta, tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que podrá ser convocada en cualquier momento por cualquiera de los titulares de los apartamientos individualizados, o (2) tan pronto los titulares elijan a las personas que estarán a cargo de la administración en una reunión extraordinaria que deberá convocar el titular que sometió el inmueble al régimen de propiedad horizontal una vez se haya individualizado y enajenado más de la mitad de los apartamientos o un número de apartamientos suficientes para que al sumar los porcentajes de participación atribuibles a éstos, el resultado exceda el cincuenta y uno por ciento.
(d) En la reunión en que los titulares habrán de elegir las personas que ocuparán los cargos directivos, el titular o los titulares que hasta ese momento hayan estado a cargo de la administración deberán entregar al Consejo de Titulares toda la información y los documentos que más adelante se enumeran.
(e) El Comité de Transición.- Antes de elegir la primera Junta de Directores y previo al traspaso de la administración a ésta, cualquier titular podrá convocar a una asamblea con el propósito de elegir un Comité de Transición, cuya función será la de obtener toda la información y documentación pertinente relativa a la gestión de la administración interina. La asamblea para elegir a este Comité se celebrará en la fecha y lugar que indique la convocatoria, que deberá firmarla el titular o los titulares que convoquen, y para la cual constituirán quórum los titulares que comparezcan, quienes por mayoría designarán a los integrantes del Comité.
En el caso de que el desarrollador cobre cuotas de mantenimiento, si llegase el momento en que se hubiere vendido el cincuenta y un por ciento (51%) de los apartamientos, sin que los titulares hubieran constituido el Comité de Transición, el Administrador Interino convocará a los titulares no más tarde de cuarenta y cinco (45)
días previo a la reunión en la que se habrá de elegir a la primera Junta de Directores según el inciso
(c) .
El Comité de Transición podrá requerir del administrador interino y del desarrollador, cuando actúe como administrador interino un informe del estado del condominio, y podrá revisar todos los documentos públicos relacionados con el mismo, tales como escrituras, permisos de uso, autorizaciones de agencias, etc. También podrá revisar e inspeccionar los documentos relacionados con las finanzas del régimen, incluida la fianza de fidelidad que más adelante se establece. El Comité tendrá derecho a copiar cualesquiera de estos documentos que interese.
(f) Antes de celebrarse la asamblea dispuesta en el inciso
(c) , el Administrador Interino le entregará al Comité de Transición:
a) la totalidad de las cuotas de mantenimiento que por ley venía obligado a aportar y no hubiere cubierto, según éstas hayan sido determinadas por el contador público autorizado que certifique los estados de situación al momento del traspaso de la Administración Interina a los titulares, según se dispone en este Artículo. b) el desempeño negligente o culposo de sus funciones como administrador interino. En todo caso, esta fianza de fidelidad no será por una cantidad menor de veinticinco mil dólares ( $25,000.00 ).
Dichas fianzas de fidelidad se emitirán a favor del Consejo de Titulares y se mantendrán vigentes durante dos (2) años a partir del traspaso de la administración a los titulares.
El costo de la fianza aquí dispuesta, que se mantendrá vigente por dos años, así como de los gastos relacionados para la entrega de la información y documentación anterior serán por cuenta del desarrollador.
El Comité de Transición le informará de sus gestiones y hallazgos al Consejo de Titulares en la reunión fijada para la elección de la Junta de Directores según dispuesta en el inciso
(c) .
Ningún contrato otorgado durante el período en que la administración del inmueble estuvo a cargo del titular que sometió el mismo al régimen de propiedad horizontal vinculará al Consejo de Titulares a menos que los titulares, por voto mayoritario, ratifiquen dicho contrato.
El desarrollador o administrador interino que incumpla las obligaciones establecidas en este Artículo vendrá obligado a reembolsar al Consejo de Titulares, además de las partidas que adeude y los daños que su incumplimiento pudiera haber causado, todos los gastos incurridos por el condominio para reclamar el cumplimiento de las referidas obligaciones, incluidos los honorarios pagados a abogados y a los peritos, todo ello sin perjuicio de la imposición de multas administrativas a tenor con lo dispuesto en el Artículo 51 de esta Ley.
Este Artículo se interpretará restrictivamente en protección de los derechos de los titulares."
Artículo 23.- Se enmienda el Artículo 37 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 37.- El Reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamientos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveerá obligatoriamente a los extremos que siguen:
(a) Forma de administración, indicándose si estará a cargo de un Director o de una Junta de Directores, con expresión de sus facultades, remoción y, en su caso, remuneración. Deberá especificar cuáles, si algunas, de sus facultades y deberes, podrá delegar el Director o la Junta de Directores a un Agente Administrador.
(b) Sistema uniforme de convocatoria o citación para las asambleas de los titulares, especificando el método de notificación que permita evidenciar la misma.
(c) Definición del concepto de mayoría que regirá para el inmueble en cuestión.
(d) Persona que presidirá y la que llevará el libro de actas en que han de constar los acuerdos.
(e) Cuidado, atención y vigilancia del inmueble en sus elementos y servicios comunes, generales o limitados.
(f) Manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes.
(g) Designación y despido del personal necesario para la realización de obras y servicios comunes generales o limitados del edificio inmueble.
En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno, las dos terceras partes de los titulares y de porcentajes de participación en los elementos comunes del inmueble, independientemente de la definición de mayoría que rija para el condominio, podrán modificar el Reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se inscribirá en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 36.
La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras partes de los titulares o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 38-C
(e) , sin que hubiera oposición de más de una tercera parte de los titulares. Respecto a tercero, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del Reglamento en el registro particular de la finca matriz."
Artículo 24.- Se añade un nuevo Artículo 37-A a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 37-A Cuando se someta al régimen de la propiedad horizontal un inmueble que contenga o haya de contener apartamientos destinados a vivienda conjuntamente con apartamientos destinados a usos no residenciales, el Reglamento proveerá lo necesario para que no se estorbe el legítimo derecho de los titulares en el uso y disfrute de los elementos comunes, así como para que no se les imponga una carga económica indebida por concepto de gastos comunes. Con este objetivo, se atenderán los siguientes asuntos: (1) La integración de, por lo menos, un director en la Junta de Directores que sea titular de un apartamiento no destinado a uso residencial. (2) Las provisiones mínimas para asegurar que los usuarios del área no residencial tendrán acceso a éstas durante horas hábiles, conforme al destino del apartamiento o del área. (3)Todas aquellas medidas y restricciones que sean necesarias para garantizar la paz y tranquilidad de los ocupantes de apartamientos residenciales, especialmente fuera de horas laborables.
(4) Las disposiciones relativas a los seguros de las áreas y facilidades comerciales, así como al uso y mantenimiento de las mismas, de forma tal, que se proteja la inversión de sus titulares, sin menoscabar el derecho o agravar las obligaciones de los apartamientos residenciales."
Artículo 25.- Se enmienda el Artículo 38 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 38.- El Consejo de Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Estará integrado por todos los titulares. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el condominio.
El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento.
El Consejo de Titulares no podrá asumir la forma corporativa o de sociedad. Corresponde al Consejo de Titulares:
(a) Elegir, por el voto afirmativo de la mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes cargos: (1) El Director o la Junta de Directores. En los condominios donde concurran más de quince (15) titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El Reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Los tres directores indicados deberán ser electos por separado a cada puesto.
Salvo los cargos de Director, Presidente, Tesorero o Secretario quien o quienes necesariamente pertenecerán a la Comunidad de Titulares, el apoderado de un titular que acredite mandato expreso de éste, suscrito ante notario, podrá ser electo para ocupar los demás cargos. Los directores responderán personalmente por sus acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa. En cualquier otro caso en que se le imponga responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el Consejo de Titulares cubrirá dichos gastos. El Consejo podrá adquirir pólizas de seguros que cubran estos riesgos. (2) El agente administrador, quien podrá no pertenecer a la comunidad de titulares y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita delegar el Reglamento. El Secretario del Departamento de Asuntos al consumidor podrá adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los agentes administradores y el pago de los derechos correspondientes.
Salvo que el Reglamento disponga otra cosa, estos nombramientos serán por un año prorrogable tácitamente por períodos iguales.
(b) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamientos formulen contra los aludidos en el inciso anterior y removerlos, en todo caso, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto.
(c) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles para el próximo año fiscal y el estado de cuentas correspondientes al año que finaliza.
(d) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional del condominio para ese año.
Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Tan pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite. (1) Obras Extraordinarias: El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva requerirá una certificación del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada, y que la autorización del Consejo de Titulares no ha sido impugnada ante ningún foro judicial o administrativo.
Se entenderá por extraordinaria toda obra de mantenimiento no prevista en el presupuesto anual, que requiera el diez por ciento ( $10 %$ ) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama para su ejecución. (2) Obras Urgentes: El Presidente y el Tesorero podrán realizar conjuntamente retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, cuya ejecución requiera el diez por ciento ( $10 %$ ) o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso podrá convocarse dentro del plazo de setenta y dos (72) horas sin necesidad de hacer una segunda convocatoria. Para el retiro de fondos destinados a obras urgentes bastará con que se le presente a la institución bancaria en que se deposite el fondo de reserva una certificación del Secretario del Consejo de Titulares jurada ante notario en la que se haga constar la convocatoria y el acuerdo que autoriza el retiro, con indicación de la cantidad aprobada.
Se entenderá por urgente toda obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los ascensores. (3) Obras de Mejoras: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de los fondos para estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior.
Se entenderá por mejora toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales.
Los titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tal elementos comunes, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades.
En los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, las dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en los elementos comunes del inmueble, podrán aprobar las obras de mejora que estimen pertinentes, sin que para ello tengan que estar disponibles el dinero en el fondo de reserva que se establece en este Artículo. Por igual número de votos, podrá variarse el uso fijado a un área o a un local comercial o profesional, si así lo autoriza la escritura matriz.
(e) No empece lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamiento sin contar con el consentimiento de su titular. Tampoco podrán aprobarse obras, por la mayoría calificada de dos terceras partes (2/3) que aquí se dispone, si las mismas, a juicio de perito, alteran la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico. La alteración de la fachada o del diseño arquitectónico del inmueble requerirá el consentimiento unánime de los titulares.
(f) Imponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial
(i) al titular del apartamiento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás titulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos de operación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablemente deban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (ii) al titular del apartamiento que por la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamiento, conforme al destino que le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunes mayores a los que habría que incurrir si en el apartamiento en cuestión no se llevase a cabo la referida actividad. La
cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá y será exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamiento .
(g) Aprobar la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con impedimentos físicos.
(h) Aprobar o enmendar el reglamento a que se refiere el Artículo 36.
(i) Ordenar que se suspendan los servicios recibidos a través o por medio de los elementos comunes generales, incluidos los servicios de agua, gas, electricidad, teléfono y/o cualquier otro servicio similar a éstos, a aquellos condóminos morosos que, al no pagar sus cuotas de mantenimiento o su parte proporcional del seguro comunal, se sirven graciosamente de los elementos a cuyo mantenimiento no contribuyen como les corresponde, adeudan dos (2) o más plazos consecutivos de sus cuotas. Sin embargo, ante el incumplimiento del primer plazo la Junta de Directores o el Director enviará una notificación para informar de la intención de suspender los servicios al vencer el segundo plazo consecutivo de incumplimiento, según el procedimiento determinado por el Consejo de Titulares y dispuesto en el Reglamento. Cuando se trate de una derrama, cuyos plazos no se hayan incorporado a la cuota de mantenimiento mensual, la suspensión de los servicios podrá efectuarse una vez transcurridos dos (2) meses desde el plazo final establecido para su pago, y al igual que en caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento, no se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado. Previo a la interrupción de los servicios antes mencionados, el Director o la Junta de Directores cerciorará que con ello no se afecten la salud o la vida de la parte afectada.
(j) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa en el Reglamento, para imponer multas al titular o residente que viole las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el Reglamento de hasta cien dólares ($100.00) por cada violación.
(k) Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así, como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común."
Artículo 26.- Se enmienda el Artículo 38-A de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 38-A El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que convoque el Presidente, una mayoría de los miembros de la Junta de Directores, o la quinta parte de los titulares o un número de éstos cuyos apartamientos representen al menos el veinte por ciento de los porcentajes de participación en los elementos comunes.
La convocatoria estará firmada por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito,
entregándose en el apartamiento perteneciente a cada titular o por medio de carta certificada dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular que no resida en su apartamiento.
La citación para la reunión ordinaria anual, cuya fecha se fijará en el Reglamento, se hará cuando menos con diez días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
El Consejo podrá reunirse válidamente aún sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de los titulares y así lo decidan.
No será necesaria la celebración de una reunión del Consejo de Titulares para determinado propósito si todos los titulares con derecho a votar en dicha reunión renunciaren a la referida reunión y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta.
Independientemente de lo dispuesto en el Artículo 42
(e) , por voto mayoritario del Consejo de Titulares podrá autorizarse el reembolso al titular o a los titulares, de los gastos en que incurrieron, incluida una suma razonable por concepto de gastos legales si los hubiere, en sus gestiones para lograr la celebración de una asamblea a cuya convocatoria se oponía el Presidente o la Junta de Directores.
Artículo 27.- Se enmienda el Artículo 38-B a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 38-B.- La asistencia a las reuniones del Consejo de Titulares será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el titular. El poder tendrá que estar fechado e indicará las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario. Por Reglamento o por acuerdo del Consejo de Titulares se establecerá la forma de determinar la autenticidad de la firma del titular antes de comenzar la asamblea.
La representación en las asambleas de condominios en los que exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario o el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular.
Cada titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamientos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamiento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble.
Cuando uno o más apartamientos pertenecieren a una persona jurídica, ésta designará, mediante resolución corporativa, a la persona que la representará para que asista a las reuniones y ejercite el derecho al voto que le corresponda.
Si algún apartamiento pertenece proindiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a una sola persona para que represente a la comunidad.
Si el apartamiento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa y por escrito la delegación cuando se trate de acuerdos que requieran la unanimidad de los titulares o de obras extraordinarias o de mejora. Ninguna persona podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular."
Artículo 28.- Se enmienda el Artículo 38-C de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 38-C.- Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:
(a) Salvo lo dispuesto para las reuniones convocadas conforme al Artículo 38
(d) 2, sobre obras urgentes, el quórum para las asambleas del Consejo de Titulares lo constituirá una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan personalmente o por representación, o una tercera parte (1/3) de los titulares que asistan que a su vez reúnan una tercera parte (1/3) de las participaciones en los elementos comunes, dependiendo de la definición de mayoría que disponga el Reglamento.
(b) Cuando en una reunión para tomar un acuerdo, no pudiera obtenerse el quórum por falta de asistencia de los titulares en la fecha indicada en la convocatoria, se procederá a nueva convocatoria, con los mismos requisitos que la primera. La fecha para la reunión en segunda convocatoria podrá incluirse en la primera, pero no podrá celebrarse la asamblea antes de transcurridas veinticuatro (24) horas de la fecha para la reunión en primera convocatoria. En tal reunión constituirán quórum los presentes.
(c) En las reuniones celebradas en segunda convocatoria, la mayoría requerida reglamentariamente para la adopción de acuerdos se computará tomando como cien por ciento ( $100 %$ ) el número de titulares presentes o representados al momento de adoptarse el acuerdo.
(d) Cuando todos los titulares presentes en una reunión convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad, adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad, deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta.
Una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto unánime de los titulares, los detalles o medidas accesorias para la ejecución y realización final de tal obra o proyecto, no estarán sujetos a la aprobación de todos los titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al Consejo, la autorización por voto mayoritario.
(e) Cuando en una reunión convocada para enmendar el Reglamento o para adoptar cualquier medida que requiera el voto de las dos terceras partes de todos los titulares, no pueda obtenerse la aprobación de dichas dos terceras partes, aquellos que, debidamente citados, no hubieren asistido, serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por la mayoría de los presentes, concediéndoseles un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación para manifestar en la misma forma su conformidad o discrepancia con el acuerdo tomado. La discrepancia con las medidas o con las enmiendas propuestas en asamblea no podrá fundarse en el capricho o en el mero ejercicio del derecho como titular. La oposición infundada se tendrá por no puesta. Disponiéndose que el voto de aquellos titulares que no manifestaren su discrepancia en la forma aquí dispuesta y dentro del plazo concedido se contará a favor del acuerdo. Dicho acuerdo será ejecutable tan pronto se obtenga la aprobación de las dos terceras partes de los titulares.
(f) Los acuerdos del Consejo se reflejarán en un libro de actas. Las actas contendrán necesariamente el lugar, fecha y hora de la reunión, asuntos propuestos, número de titulares presentes, con expresión de sus nombres y porcentajes de participación que estos representan, forma en que fue convocada la reunión, texto de las resoluciones adoptadas, los votos a favor y en contra y las explicaciones de votos o declaraciones de que cualquier titular quiera dejar constancia.
(g) Las actas serán firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario." Artículo 29.-Se enmienda el Artículo 38D para enmendar el inciso
(h) , añadir un nuevo inciso
(k) y redesignar el actual inciso
(k) por
(l) , de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que lea como sigue: "Artículo 38-D:
(a) ...
(b) ...
(c) ...
(d) ...
(e) ...
(f) ...
(g) ...
(h) Llevar el libro de propietarios en el cual se anotarán los nombres, las firmas y demás datos de los titulares de los apartamientos, así como las sucesivas transferencias o arrendamientos que ocurran en relación a esas unidades. El libro se utilizará para autenticar las firmas de los titulares cuando sea necesario.
(i) ...
(j) ...
(k) Relevar de sus funciones al Agente Administrador por justa causa. Se entenderá por justa causa, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio o el incumplimiento de sus deberes establecidos contractualmente. El Director o la Junta de Directores deberá convocar al Consejo de Titulares no más tarde de treinta (30) días del relevo para informar de dicha acción, a fin de que éste actúe según estime conveniente.
(l) Todas las demás que le sean asignadas por el Reglamento o por el Consejo de Titulares."
Artículo 30.- Se añade un nuevo Artículo 38-E y se renumera el Artículo 38-E como Artículo 38-F a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lean como sigue: "Artículo 38-E El Presidente representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten y presidirá las reuniones del Consejo. Comparecerá a nombre del condominio para otorgar las escrituras y demás documentos en los que el Consejo de Titulares sea parte.
Cuando se trate de acciones para hacer cumplir ésta o cualquier otra ley aplicable, el Reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de éste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado, el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos órganos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. De las acciones tomadas, deberá notificar a los titulares a la brevedad posible, convocando al Consejo para adoptar los acuerdos que se estimen convenientes.
Toda transacción judicial o extrajudicial que exceda de cinco mil $(5,000)$ dólares deberá obtener la aprobación del Consejo de Titulares. En los condominios comerciales o profesionales, el Reglamento podrá fijar otra suma.
En todo caso, se presumirá que el Presidente del condominio cuenta con la autorización del Consejo de Titulares para comparecer a nombre de éste en los foros pertinentes.
Artículo 38-F" Artículo 31.- Se adiciona el Artículo 38-G a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 38-G.- En los condominios donde no se logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podrá acudir al foro competente para solicitar que se designe a un síndico que realice las funciones que le corresponderían al Director o a la Junta. El tribunal, si se tratare de un condominio en el que no exista un apartamiento dedicado a vivienda o, en su caso, el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, al designar al síndico fijará los honorarios que corresponda pagarle, tomando en consideración el tipo de condominio y la complejidad de la gestión de dirección que deberá realizar, y dictará aquellas órdenes que fueren necesarias para garantizar la pronta elección de un Director o Junta de Directores. Los honorarios del síndico se incorporarán al presupuesto de gastos comunes y serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento. El nombramiento del síndico será por seis (6) meses. El Secretario del DACO o el Tribunal en su caso podrá relevar al Síndico de sus funciones a petición de cualquier titular o por justa causa.
Se entenderá por justa causa, entre otras, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las normas de buena conducta establecidas en el Reglamento del condominio.
El síndico rendirá informes trimestrales de sus gestiones a los titulares, notificándole con copia al tribunal o al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, según sea el caso. Salvo que el foro competente así lo autorice, el síndico no podrá desempeñarse a la vez como agente administrador."
Artículo 32.- Se enmienda el Artículo 39 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 39.- Los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del
inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así lo autorice.
La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. El Reglamento podrá disponer el cobro de una penalidad del diez por ciento ( $10 %$ ) de lo adeudado si transcurren quince (15) días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad. En el caso de las deudas del Estado Libre Asociado el término será de ciento veinte (120) días. En exceso de ese término la penalidad será de un doce (12%) porciento de la totalidad de la deuda. Además las cuotas que los titulares no cubran dentro del plazo fijado para su pago, devengarán intereses al tipo máximo legal. La falta de pago de tres o más plazos consecutivos conllevará una penalidad adicional equivalente al uno por ciento mensual del total adeudado.
El titular moroso será requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no verificar el pago en el plazo de quince días, se le podrá exigir por la vía judicial.
La deuda de un titular por concepto de gastos comunes se le podrá reclamar judicialmente con arreglo al procedimiento abreviado y hasta el límite dispuesto bajo la Regla 60 de Procedimiento Civil, según enmendada.
Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el Tribunal, a instancias del demandante, decretará el embargo preventivo de los bienes del deudor o deudores, sin otro requisito que la presentación de una certificación jurada por el Presidente y por el Secretario del Consejo de Titulares, ante un notario público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el párrafo cuarto anterior. Una vez decretado el embargo será responsabilidad de la Junta de Directores presentar al Registro de la Propiedad una copia certificada de la orden para su anotación en la finca pertinente.
Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamiento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular.
Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas, independientemente del número de apartamientos de que sean propietarios, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime; ni se contará su voto o su porcentaje de participación para propósitos de quórum cuando esta Ley requiera tal
consentimiento, hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión. Además, la Junta de Directores podrá ordenar la suspensión del servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, vídeo y data, y/o cualquier otro servicio similar cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble. La suspensión podrá ordenarse también cuando el titular no pague su parte proporcional del seguro comunal.
El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto en esta Ley, que sin la autorización de la Junta o del Administrador, por sí o a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva ilegalmente de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan."
Artículo 33.- Se enmienda el Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 41.- La obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamiento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.
La referida obligación será exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamiento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el Registro de la Propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.
Cualquier institución financiera que provea un financiamiento interino a una persona para la construcción de apartamientos y elementos comunes a ser sometidos o sometido al régimen de propiedad horizontal y se convierta en dueño del inmueble en un procedimiento de ejecución o dación en pago, no será considerada como desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen conforme dispone esta Ley, siempre y cuando la institución financiera no rebase sus funciones usuales de un acreedor en la protección de su garantía de conformidad con las prácticas comerciales seguidas por instituciones financieras que proveen financiamiento interino de construcción de entidad financiera."
Artículo 34.- Se enmienda el Artículo 42 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
"Artículo 42.- Los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que establece esta Ley, durante el período de administración que contempla el Artículo 36-A, del Presidente y del Secretario, concernientes a la administración de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en los condominios en donde exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, serán impugnables ante el Tribunal de primera instancia por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento a que hace referencia el Artículo 36. Las impugnaciones por los titulares de apartamientos destinados a viviendas se presentarán ante el Departamento de Asuntos del Consumidor.
(a) En las reclamaciones contra el Agente Administrador o la Junta de Directores se observará el siguiente procedimiento:
El foro competente ante el cual se presente la querella o reclamación podrá eximir al querellante del requisito anterior, de así ameritarlo la naturaleza del caso.
La acción de impugnación ante el foro apropiado de acuerdos y determinaciones que el titular estimase gravemente perjudiciales para él o para la comunidad de titulares deberá ejercitarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación por la Junta o por el Comité de Conciliación de una decisión adversa al titular, o dentro de los treinta (30) días desde que fuere evidente que la Junta o el Comité de Conciliación no habría de tomar acción frente a la reclamación del titular, o en cualquier caso luego de transcurridos noventa (90) días desde que el querellante presentara su reclamación ante la Junta.
(b) La impugnación ante el tribunal o foro competente de los acuerdos adoptados por el Consejo de Titulares no requerirá del procedimiento de dilucidación previa ante la Junta de Directores.
La acción de impugnación de acuerdos y determinaciones, que el titular estimase gravemente perjudiciales para él o para la comunidad de titulares deberá ejercitarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación.
(c) La acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares, con excepción de los realizados por el titular que somete el inmueble al régimen, que violen las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años de haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. Para los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente.
Al ejercitar la acción de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deberá acreditar que estuvo presente o representado en la reunión en que se tomó el acuerdo que impugna y que no votó a favor del mismo. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada.
(d) Para todo tipo de impugnación ante el tribunal o foro competente, incluidos asuntos que hubiesen requerido el consentimiento unánime de los titulares, el querellante deberá acreditar, además, que está al día en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con el Consejo de Titulares, inclusive las derramas aprobadas. Este requisito no será de aplicación cuando la acción vaya dirigida a impugnar acuerdos relacionados con el establecimiento o la alteración de cuotas o derramas.
Luego de oír a las partes en controversia, el Tribunal o foro competente decidirá lo que corresponda conforme a derecho, equidad y normas de buena convivencia. El acuerdo, la determinación, omisión o actuación serán provisionalmente válidos, salvo que el Tribunal determine lo contrario.
(e) El foro de instancia en el que se diluciden las querellas o acciones presentadas por los titulares o por el Consejo de Titulares le impondrá a la parte que hubiese procedido con temeridad el pago de los gastos del pleito o de la querella, así como el pago de una suma razonable por los honorarios de abogados en que realmente hubiese incurrido la parte que obtuvo el remedio solicitado. Sólo mediante la renuncia expresa de la parte vencedora podrá dispensarse a la otra parte del pago de honorarios.
El titular que prevalezca en cualquier reclamación de su querella no tendrá que contribuir a los honorarios o gastos legales en que incurra la Junta o el Consejo de Titulares, ni a la multa que, en su caso, pudiera imponérsele a la parte querellada."
Artículo 35.- Se enmienda el Artículo 43 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 43.- Los titulares, mediante acuerdo de quienes representen la mayoría, podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento. El titular que tenga un seguro particular para su apartamiento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares.
Todo titular podrá solicitar de la Junta de Directores la inspección de los documentos relacionados con los seguros comunales. La Junta de Directores podrá sustituir el agente o corredor de seguros, siempre y cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, dando inmediata cuenta al Consejo de Titulares."
Artículo 36.- Se enmienda el Artículo 44 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 44.- En caso de siniestro, la indemnización del seguro del inmueble se destinará, salvo lo establecido en el Artículo 3, apartado 5, de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, a la reconstrucción del mismo.
Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización, la Junta de Directores preparará un plan de distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de cada apartamiento, conforme a las tasaciones realizadas, y a las restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de una asamblea extraordinaria, convocada para considerar, exclusivamente, las ofertas presentadas y el referido
informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionado a la indemnización, incluidas la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse.
Si el Consejo de Titulares decidiera recibir la suma total de la indemnización para distribuirla luego entre los condóminos, los dineros se depositarán en una cuenta especial, de la cual sólo podrán efectuarse retiros previa certificación jurada del Tesorero y del Secretario en la que se acredite el acuerdo del Consejo de Titulares en el que se autoriza el retiro de fondos y que el mismo no ha sido impugnado en ningún foro judicial o administrativo.
El Consejo de Titulares adquirirá una fianza de fidelidad para el Director o los directores, que responda por el manejo no autorizado de estos fondos.
Cuando dicha reconstrucción comprendiere la totalidad del inmueble o más de sus tres cuartas partes, no será obligatorio hacerla. En tal caso y salvo convenio unánime de los titulares en otro sentido, se entregará la indemnización proporcionalmente a quienes corresponda, y en cuanto al resto del inmueble se estará a lo establecido en el Artículo 338 del Código Civil.
Si procediere hacer la reconstrucción se observará lo previsto para tal hipótesis en la escritura constitutiva de la propiedad horizontal y en su defecto, lo que acuerde el Consejo de Titulares."
Artículo 37.- Se enmienda el Artículo 47 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue:
Las disposiciones del Artículo 330 del Código Civil, según enmendado, serán aplicables a aquellos edificios cuyos pisos estén, a la fecha de vigencia de esta Ley, constituidos en virtud de los referidos preceptos legales, así como a aquellos edificios de no más de cinco apartamientos cuyos titulares quieran acogerse a estos preceptos. Los edificios mencionados en el párrafo anterior podrán, no obstante, ser sometidos al régimen establecido en esta Ley; previo cumplimiento con los requisitos del Artículo 2 de la misma.
Esta Ley no se entenderá como un impedimento para la constitución de otros regímenes de copropiedad por pisos que puedan establecerse conforme a otras leyes o normativas."
Artículo 38.- Se enmienda el Artículo 48 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 48.- Se crea en el Departamento de Asuntos del Consumidor una División Especial de Adjudicación de Querellas de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda. Esta División tendrá un Director como Jefe, nombrado por el Secretario de dicho departamento. Sujeto a las disposiciones de la Ley de Personal vigente, el Secretario nombrará, además, los supervisores, inspectores, funcionarios de consulta, oficiales examinadores o jueces administrativos, abogados
del interés público y el personal administrativo necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los titulares de apartamientos al amparo de esta Ley, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.
Se faculta además al Secretario para adoptar un reglamento especial para la adjudicación de las querellas presentadas en el departamento conforme se dispone en este Artículo, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 51 de esta Ley.
Sin perjuicio de lo anterior, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones del contrato de seguros, será referida a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado, de ser necesario, a adoptar un reglamento especial para la adjudicación de las querellas que surjan bajo el régimen de propiedad horizontal."
Artículo 39.- Se enmienda el Artículo 49 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 49.- Se faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para emitir reglamentación, conforme al procedimiento dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme", dirigida a:
(a) requerir el registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor antes de que los mismos se anuncien, se ofrezcan para la venta o se vendan.
(b) garantizar que se brinde a los compradores potenciales de apartamientos toda aquella información necesaria para que pueda hacer una decisión de compra inteligente.
(c) establecer criterios de publicidad y propaganda que aseguren una exposición de información precisa y completa que pueda ser fácilmente comprendida por los compradores.
(d) establecer a favor del arrendatario que haya estado residiendo en un inmueble con anterioridad a la fecha en que el mismo se somete al régimen de la propiedad horizontal aquellos derechos necesarios para evitar que se le desahucie, se le aumente la renta o se le perturbe para obligarlo a desalojar, sin antes haberle ofrecido una oportunidad real de comprar el apartamiento que reside o un término razonable para que lo desaloje.
(e) establecer un término razonable dentro del cual el vendedor original de un apartamiento que haya estado ocupado con anterioridad a la fecha en que el inmueble se somete al régimen de la propiedad horizontal, responderá por los vicios o defectos de dicho apartamiento.
(f) proteger los intereses de los adquirentes de apartamientos durante el período de la administración del titular que somete el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, conforme al Artículo 36-A.
Esta reglamentación será aplicable a las ventas de apartamientos destinados a vivienda que formen parte de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez apartamientos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos
(c) y
(d) anteriores, la cual será aplicable a toda venta de apartamientos destinados a vivienda. Dicha reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste."
Artículo 40.- Se enmienda el Artículo 50 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 50.- Toda petición de registro de apartamientos en el Departamento de Asuntos del Consumidor vendrá acompañada de un cheque a nombre del Secretario de Hacienda por la cantidad de veinticinco (25) dólares por cada apartamiento cuyo registro se solicite. No obstante, dicha cantidad nunca será menor de quinientos (500) dólares ni mayor de dos mil $(2,000)$ dólares. Por cada solicitud de enmienda a una petición de registro se pagarán treinta y cinco (35) dólares."
Artículo 41.- Se enmienda el Artículo 51 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 51.- El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la Ley 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como "Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor", tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo la misma incluyendo la imposición de multas administrativas hasta un máximo de diez mil (10,000.00) dólares por cada infracción. Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme".
Artículo 42.- Se añade un nuevo Artículo 53 y se renumera el Artículo 53 como 54 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 53.- Los condominios sometidos al régimen de la presente Ley, deberán aprobar y mantener un plan de desastre y emergencia, que deberá actualizarse por lo menos cada tres (3) años. Dicha revisión deberá realizarse en consulta con las entidades gubernamentales, municipales y federales que sean pertinentes para la protección de la vida y la propiedad. Además, deberán
tomarse las medidas que sean necesarias para que el referido plan se le comunique a todos los titulares de la forma más eficaz posible y con el tiempo suficiente para ser estudiado y comprendido. Dicho plan deberá incluir las medidas que tomarán antes, durante y después de un desastre.
Durante el mes de enero de cada año, cada condominio notificará al Cuartel de la Policía de Puerto Rico correspondiente, a la Defensa Civil Municipal y al Departamento de Bomberos de Puerto Rico, el nombre y teléfono de los miembros de la Junta de Directores y del agente administrador, de forma que se mantenga un registro de las personas a contactarse en un momento de emergencia.
Asimismo, los condominios deberán aprobar un plan de racionamiento de agua y de energía eléctrica para ser implantado durante los períodos de desastre, o cuando se decrete un racionamiento por las agencias concernidas, con el fin de garantizar, equitativamente, un mínimo de uso de dichos recursos a todos los condóminos.
El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor adoptará reglamentación que estime necesaria para pautar las normas que deberán observar, tanto los titulares individuales, como los Consejos de Titulares, en períodos de crisis de abastos de agua o de energía eléctrica.
No obstante, los Consejos de Titulares quedan facultados para, previa autorización del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, adoptar planes alternos de contingencia, cuando las características particulares del inmueble hagan onerosa o irrazonable la implementación del plan previsto en el Reglamento promulgado por dicho departamento."
Artículo 43.- Se añade un nuevo Artículo 54 a la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 54.- Separabilidad Las disposiciones de esta Ley se considerarán separables y la determinación de un tribunal competente en cuanto a que alguna de sus disposiciones es nula no afectará las demás disposiciones de esta Ley."
Artículo 44.- Vigencia Esta Ley entrará en vigor noventa (90) días después de su aprobación y sus disposiciones regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a dicho régimen.