Esta ley reglamenta la profesión y el negocio de bienes raíces en Puerto Rico, estableciendo la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces. Define los requisitos para obtener y renovar licencias, las facultades y deberes de la Junta, y las normas de conducta profesional. Además, otorga al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) la autoridad para supervisar transacciones, especialmente las de propiedades fuera de Puerto Rico, y prohíbe prácticas engañosas, fijando penalidades por incumplimiento.
Para reglamentar el ejercicio de la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices y el Negocio de Bienes Raices, crear la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raices; definir sus funciones, deberes y facultades; fijar penalidades; derogar la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, la Ley Núm. 145 de 18 de junio de 1980, el Reglamento Sobre Competencia Justa Núm. IV y el Reglamento Sobre Competencia Justa Núm. V, enmendar el párrafo
(d) del Artículo 2 de la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, y asignar fondos.
Mediante la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980 se reglamentó el ejercicio de la profesión de Corredor de Bienes Raices en Puerto Rico y se creó una Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raices.
La Ley es suplementada por el Reglamento de Competencia Justa Núm. V titulado "Regulando en Puerto Rico el Negocio de Bienes Raices Localizados en Puerto Rico" el cual fue adoptado al amparo de la Ley Núm. 77 de 25 de junio de 1964.
Por otro lado, la Ley Núm. 145 de 18 de junio de 1980 y el Reglamento Sobre Competencia Justa Núm. IV reglamentan las transacciones realizadas en la Isla por compañías dedicadas a la venta de Bienes Raices localizadas fuera de Puerto Rico; establece las disposiciones para la implantación de la ley e impone penalidades.
Todas las disposiciones reglamentarias anteriormente mencionadas han estado en vigor por diecinueve (19) años en el caso de los Reglamentos Núms. IV y V y por doce (12) años en las Leyes Núm. 139 y Núm. 145 de 1980.
La Asamblea Legislativa entiende que las disposiciones legales de referencia no han resuelto los problemas que se intentaron resolver con su aprobación, por lo que es necesario aprobar una nueva ley que agrupe todas las disposiciones legales en vigor al presente y que redunden en beneficio de los consumidores de los servicios profesionales de los Vendedores, Corredores y Empresas de Bienes Raices en general y de los Vendedores, Corredores y Empresa de Bienes Raices que los ofrecen.
Artículo 1.- Título.- Esta Ley se conocerá y podrá citarse como "Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raices y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices en Puerto Rico".
Artículo 2.- Definiciones.- a) "Corredor de Bienes Raices", significará la persona natural que, poseyendo una licencia para ejercer la profesión de Corredor de Bienes Raices expedida por la Junta,
actúe como intermediario, mediante pago o promesa de pago de cualquier compensación mutua y previamente convenida, entre las partes que acuerden llevar a cabo en Puerto Rico una transacción de compraventa, promesa de venta, opción de compra o venta, permuta, arrendamiento, subasta, administración de propiedades, o en el ofrecimiento, promoción o negociación de los términos de una venta, opción de compraventa, promesa de venta, alquiler, administración, permuta de bienes raices localizados en o fuera de Puerto Rico. Disponiéndose, sin embargo, que no se considerará como ejercer la profesión de Corredor de Bienes Raices para propósitos de esta Ley, cualquier tipo de transacción relacionada con la compra, venta, alquiler, permuta, subasta o administración de un bien inmueble en la que él sea el propietario de dicho bien inmueble y actúe en beneficio propio y no como intermediario entre dos clientes. b) "Vendedor de Bienes Raices", significará la persona natural que, poseyendo una licencia expedida por la Junta para ejercer la profesión de Vendedor de Bienes Raices, sea empleada, o contratada como Contratista Independiente, directa o indirectamente, mediante el pago de cualquier compensación, por un Corredor de Bienes Raices, para que bajo su dirección, control, supervisión y responsabilidad, lleve a cabo cualesquiera de las actividades autorizadas por esta Ley a un Corredor de Bienes Raices. Disponiéndose, que el Vendedor de Bienes Raices vendrá obligado a mantener informada la Junta en todo momento sobre el lugar donde trabaja, para dar cumplimiento a esta disposición. c) "Empresa de Bienes Raices", significará toda sociedad o corporación que, poseyendo una licencia de Empresa de Bienes Raices expedida por la Junta, lleve a cabo cualesquiera de las actividades autorizadas por esta Ley a un Corredor de Bienes Raices. d) "Junta", significará la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raices de Puerto Rico. e) "Licencia", significará la autorización oficial expedida por la Junta para ejercer la profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices en Puerto Rico. f) "Propietario", significará cualquier persona dueña de un bien inmueble localizado en o fuera del Estado Libre Asociado de Puerto Rico que solicite los servicios de un "Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices" para llevar a cabo una transacción relacionada con dicho inmueble. g) "Comprador", significará cualquier persona que sea la parte adquirente en un negocio de bienes raices de un bien inmueble localizado en o fuera del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. h) "Depósito", significará la suma de dinero que un Comprador entrega a un Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices antes de efectuarse una transacción de bienes raices, relacionada con un bien inmueble localizado en o fuera de Puerto Rico a los fines de que éste inicie las diligencias necesarias para que dicha transacción se realice. i) "Transacción de Bienes Raices", significará cualquier contrato, de compraventa, promesa de venta, opción de compra o venta, permuta, arrendamiento, subasta, administración de propiedades, o el ofrecimiento, promoción o negociación de los términos de una venta, opción de compraventa, promesa de compraventa, alquiler, subasta, administración, permuta de bienes raices localizados en o fuera de Puerto Rico, donde sirva de intermediario un Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices.
j) "Inscripción Inicial", significará la primera inscripción en el Departamento de Asuntos del Consumidor de información y material de promoción relacionada con la venta de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico. k) "Inscripción subsiguiente", significará cualquier inscripción hecha ante el Departamento de Asuntos del Consumidor de información o material de promoción o venta relacionado con la venta de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, a la cual haya precedido una inscripción inicial de, o cualquier alteración a la información o material de promoción relacionado con la venta de dichos bienes inmuebles.
Artículo 3.- Creación de la Junta.- Se crea la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raices de Puerto Rico, la cual estará adscrita al Departamento de Estado.
Artículo 4.- Miembros de la Junta.- La Junta estará integrada por cinco (5) miembros nombrados por el Gobernador del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, con el consejo y consentimiento del Senado de Puerto Rico. Los miembros de la Junta deberán ser personas de reconocida probidad moral, mayores de veintiún (21) años de edad, y residentes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Tres (3) de los miembros deberán ser Corredores de Bienes Raices debidamente licenciados, de reconocida competencia profesional que hayan ejercido activamente la profesión de Corredor de Bienes Raices por un término no menor de tres (3) años. De los restantes dos (2) miembros, uno, en representación de los consumidores, podrá ejercer cualquier oficio o profesión y tener algún conocimiento sobre el tema de las Bienes Raices; y el otro, quien representará el interés público, deberá ser abogado. La
Junta elegirá un Presidente entre los miembros que sean Corredores de Bienes Raíces. Ningún miembro de la Junta podrá desempeñar cargos o posiciones académicas o docentes, ser propietario, accionista, administrador o pertenecer a la Junta de Síndicos o Directores de una institución, colegio o escuela con programas de educación para Corredores o Vendedores de Bienes Raíces.
Artículo 5.- Término de los Nombramientos de los Miembros de la Junta.- Los miembros de la Junta ocuparán sus cargos por un término de cuatro (4) años cada uno y hasta que sus sucesores sean nombrados y tomen posesión de sus cargos. Ningún miembro de la Junta podrá ser nombrado por más de dos (2) términos consecutivos.
Artículo 6.- Vacantes y Destitución de los Miembros de la Junta.- Cualquier vacante que surja en la Junta antes de expirar el término del nombramiento del miembro que la ocasione, será cubierta en la misma forma en que fue nombrado el miembro sustituido, por el término no cumplido de éste.
El Gobernador de Puerto Rico podrá destituir a cualquier miembro de la Junta, previa formulación de cargos, notificación y audiencia, por conducta inmoral, ineficiencia o negligencia en el desempeño de sus deberes, por falta de ética profesional, por convicción de delito grave o menos grave que implique depravación moral, o porque se le haya suspendido, revocado o cancelado la licencia o por cualquier otra causa justificada.
Artículo 7.- Quórum, Reglamento Interno y Reuniones de la Junta.- Tres (3) miembros de la Junta constituirán quórum. Los acuerdos de la Junta se tomarán por el voto de la mayoría de los presentes.
La Junta adoptará un reglamento para su funcionamiento interno y celebrará por lo menos una (1) reunión por trimestre del año natural para la consideración y resolución de sus asuntos. Podrá, además, celebrar todas aquellas reuniones que fueren necesarias para la pronta tramitación de sus gestiones y deberes.
Artículo 8.- Dietas y Gastos.- Los miembros de la Junta tendrán derecho a una dieta de setenta y cinco (75) dólares diarios por cada día o fracción de día en que asistan a reuniones de la Junta, hasta un máximo de tres mil $(3,000)$ dólares anuales. También tendrán derecho a que se le reembolsen los gastos de viajes necesariamente incurridos para el desempeño de sus funciones oficiales, de acuerdo a los reglamentos aplicables del Departamento de Hacienda.
Artículo 9.- Facultades y Deberes de la Junta.- En adición a cualesquiera otras dispuestas en esta Ley, la Junta tendrá las siguientes facultades y deberes:
a) Expedir, renovar o denegar licencias para ejercer la profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley. b) Suspender, revocar o denegar la renovación de licencias para ejercer la profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, previa celebración de una vista
cuando se determine la existencia de violaciones a los preceptos legales establecidos en esta Ley, su reglamento o del reglamento adoptado por la Junta. c) Preparar, evaluar y administrar exámenes por lo menos dos (2) veces al año para los aspirantes a licencias de Corredor de Bienes Raices, en los meses de febrero y agosto, y cuatro exámenes para los aspirantes a Vendedores de Bienes Raices durante los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre. La Junta determinará el dia y el lugar de dichos exámenes y tendrá discreción para ofrecer un mayor número de exámenes, de estimarlo necesario. La fecha de los exámenes deberá publicarse mediante un anuncio prominente en dos (2) periódicos de circulación general, dos (2) veces, por lo menos, treinta (30) dias antes de la celebración de los mismos. Dichos exámenes deben ser corregidos y notificados a los aspirantes en o antes de sesenta (60) dias calendarios de la fecha del examen. d) Mantener un registro profesional actualizado de todas las licencias que expida, en el cual consignará el nombre completo, datos personales del Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices al que se le expida la licencia, la fecha de expedición, del número y término de vigencia de la licencia, al igual que el "status" de dichas licencias. Dicho registro será público. e) Llevar un libro de actas de todos sus procedimientos. f) Adoptar un sello oficial, el cual hará estampar en todas las licencias que expida y en aquellos documentos oficiales de la Junta. g) Celebrar vistas públicas o administrativas, resolver controversias en asuntos bajo su jurisdicción, emitir órdenes a tenor con sus resoluciones y acuerdos, tomar declaraciones o juramentos, expedir citaciones requiriendo la comparecencia de testigos y la presentación de datos, documentos o informes que la Junta estime necesarios para la expedición, denegación, suspensión o revocación de una licencia. La Junta, por conducto del Secretario de Justicia, podrá comparecer ante cualquier Sala del Tribunal de Distrito de Puerto Rico y pedir que el Tribunal ordene el cumplimiento de cualquiera de sus órdenes o citaciones bajo pena de desacato. h) Presentar al Secretario de Estado un informe anual de sus trabajos, especificando el número de licencias expedidas, denegadas, suspendidas o revocadas. i) Promover la educación continua de los Corredores y Vendedores de Bienes Raices sobre los principios éticos, legales y profesionales que rigen su conducta profesional. j) Preparar y publicar un manual de toda información relativa a los exámenes que ofrece. Copia de dicho manual deberá entregarse a toda persona que lo solicite y pague la cantidad de diez (10) dólares mediante un comprobante de rentas internas. La Junta podrá revisar, de tiempo en tiempo, el costo de adquisición de este manual, a base de los gastos de preparación y publicación del mismo, pero la cantidad a cobrarse nunca podrá exceder del costo real que tales gastos representen. k) Establecer por reglamento los requisitos de cursos o estudios y las materias específicas necesarias para ejercer la profesión de Corredor o Vendedor de Bienes Raices y los cursos de educación continua requeridos para solicitar la renovación de la licencia de Corredor o Vendedor de Bienes Raices.
sin que se entienda como una limitación, los requisitos y procedimientos para solicitar la expedición o renovación de licencias y así como los procedimientos para la celebración de vistas públicas o administrativas. Tales reglamentos no entrarán en vigor hasta tanto se cumpla con el trámite para su adopción establecido por la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, conocida como "Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico". m) Se adoptará no más tarde de seis (6) meses siguientes a la fecha de vigencia de esta Ley un Reglamento de Etica que rija la profesión. n) Los reglamentos antes mencionados deben ser sometidos a vistas públicas antes de ser aprobados.
Artículo 10.- Requisitos para Obtener la Licencia de Corredor de Bienes Raíces.- Toda persona natural que aspire a ejercer la profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Radicar ante la Junta una solicitud debidamente juramentada en el formulario que a esos efectos dicha Junta provea. b) Presentar un certificado de antecedentes penales otorgado por la Policía de Puerto Rico indicando que durante los cinco (5) años previos a dicha solicitud, no ha sido convicto de delito grave o delito menos grave que implique depravación moral, disponiéndose que este requisito puede cumplirse en cualquier momento antes de que la Junta expida la licencia. c) Ser mayor de 18 años. d) Ser graduado de escuela superior o su equivalente. e) Disponiéndose que, a partir del 1ro. de julio de 1995, deberá haber aprobado un mínimo de sesenta (60) créditos universitarios en instituciones acreditadas o reconocidas por el Consejo de Educación Superior. Los Corredores de Bienes Raíces que poseen licencia a la fecha de aprobación de esta Ley no tendrán que cumplir con este requisito. f) Haber aprobado el examen de Corredor de Bienes Raíces que ofrezca la Junta. g) Cumplir con los requisitos de educación para Licencia de Bienes Raíces establecidos en el Artículo 15 de esta Ley. h) Pagar la cantidad de doscientos (200) dólares en comprobante de Rentas Internas. i) Presentar una certificación de la institución bancaria donde está la cuenta de Depósito de Plica o especial que usará en sus gestiones como Corredor.
Artículo 11.- Requisitos para Obtener la Licencia de Vendedor de Bienes Raíces.- Toda persona natural que aspire a ejercer la profesión de Vendedor de Bienes Raíces en Puerto Rico, deberá reunir los mismos requisitos establecidos para el Corredor de Bienes Raíces, excepto lo establecido en los Incisos
(e) ,
(f) e
(i) del Artículo 10 y, además, los siguientes:
a) Haber aprobado el examen de vendedor de Bienes Raices que ofrezca la Junta. b) Cumplir con los requisitos de educación para Vendedor de Bienes Raíces establecidos en el Artículo 15 de esta Ley.
Artículo 12.- Licencia de Empresa de Bienes Raíces.- Se le expedirá licencia de Empresa de Bienes Raíces a una sociedad o corporación, si cumple con los siguientes requisitos:
a) En el caso de una sociedad, todos los socios salvo los comanditarios o miembro deberá ser tenedor individual de licencia de Corredor o Vendedor de Bienes Raíces expedida por la Junta. b) En el caso de una corporación, todos los accionistas, deberan poseer licencia de corredor de Bienes Raíces. Los directores y oficiales que llevan a cabo funciones de corredor o vendedor a nombre de la corporación deberán así mismo ser tenedores individuales de licencia de Corredor o Vendedor de Bienes Raíces expedida por "La Junta". En adición a la responsabilidad individual por sus acciones u omisiones profesionales, que cada una de estas personas tiene, la corporación licenciada responderá por las gestiones que realicen como Corredor o Vendedor de Bienes Raíces todos aquellos corredores o vendedores, que ésta emplee o contrate. c) Prestar la fianza correspondiente. d) Estar inscrita en el Registro Mercantil en caso de las sociedades y en el Departamento de Estado en caso de las corporaciones.
Artículo 13.- Fianza.- La Junta expedirá licencia de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, luego que el solicitante haya aprobado el examen aplicable y haya prestado a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y depositado con la Junta, una fianza por la suma de diez mil $(10,000)$ dólares en los casos de licencias de Corredor o Vendedor y de veinte mil $(20,000)$ en el caso de Empresa de Bienes Raíces. Dicha fianza deberá ser otorgada por una compañia de seguros debidamente autorizada para hacer negocios en Puerto Rico. La fianza deberá contener la condición de que el solicitante o la persona que obtiene la licencia cumplirá con todas las disposiciones de esta Ley y con las reglas y reglamentos adoptados en virtud de la misma. La fianza responderá de cualquier pérdida o daño que se ocasione a cualquier persona por razón del incumplimiento de las disposiciones de esta Ley, o de las reglas y reglamentos emitidos bajo la misma. Dicha fianza deberá estipular, además, que la revocación de una licencia no afectará la efectividad de la fianza en cuanto a reclamaciones originales por actos incurridos con anterioridad a la fecha de dicha revocación.
Toda persona que sufra pérdida o daño debido a cualquier acción u omisión por parte de un Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, podrá establecer una acción solicitando la indemnización por la pérdida o daño sufrido contra la compañía aseguradora directamente, contra el Corredor, Vendedor o Empresa o contra ambos.
Artículo 14.- Materias de Examen.- La Junta deberá incluir en los exámenes todas las materias propias del nivel solicitado en la profesión de Bienes Raíces e incluidos en el currículo de estudios
previamente certificado por la Junta. Los exámenes se ofrecerán en inglés o en español, a solicitud del aspirante y deberán incluir de forma proporcional todas las materias incluidas en el currículo aprobado.
Artículo 15.- Requisitos de Educación Profesional.- a) Todo aspirante original a la licencia para ejercer la profesión de Corredor de Bienes Raíces deberá reunir los siguientes requisitos de educación profesional:
Haber aprobado un curso o cursos sobre el negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico, de por lo menos noventa ( 90 ) horas de clase. El aspirante deberá presentar evidencia fehaciente a satisfacción de la Junta, de que ha completado satisfactoriamente todas las materias que mediante reglamento la Junta determine. La Junta acreditará a los aspirantes los cursos tomados a nivel profesional.
Para renovar la licencia de Corredor de Bienes Raíces, conforme se establece en el Artículo 17 de esta Ley, será requisito que el Corredor tome cursos de educación continua por un mínimo de seis (6) horas anuales. La Junta establecerá por reglamento las actividades de educación continua que serán aceptadas para dicha renovación. Disponiéndose que este requisito para las renovaciones de licencias entrará en vigor al cabo de dos (2) años de la aprobación de esta Ley. b) Todo aspirante a la licencia para ejercer la profesión de Vendedor de Bienes Raíces deberá reunir los siguientes requisitos de educación profesional:
Para renovar la licencia de Vendedor de Bienes Raíces, conforme se establece en el Artículo 17 de esta Ley, será requisito que el Vendedor tome cursos de educación continua por un mínimo de cuatro (4) horas anuales. La Junta establecerá los cursos de educación continua que serán requeridos en dicha renovación. c) Los cursos de educación profesional mencionados en los Incisos
(a) y
(b) deberán ser tomados en un colegio, instituto o universidad acreditados por el Consejo de Educación Superior o por el Departamento de Educación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
La Junta, aceptará como sustitutos de los colegios o universidades, cursos de educación o seminarios auspiciados por asociaciones profesionales de bienes raíces aprobadas previamente por la Junta.
La Junta considerará en vista pública para su aprobación o rechazo, toda solicitud de cualquier persona, entidad, sociedad o instituto para ofrecer los cursos que se establecen en esta Ley. Disponiéndose que la Junta deberá notificar con por lo menos cuarenta y cinco (45) días a las organizaciones profesionales relacionadas con la industria de Bienes Raíces y publicándose la invitación a dicha vista en un periódico de circulación general en Puerto Rico con por lo menos cuarenta y cinco (45) días de anticipación.
d) La Junta dispondrá mediante reglamento los requisitos para aceptar cursos por métodos educativos alternos en aquellos casos de aspirantes a ejercer la profesión de Vendedor o Corredor de Bienes Raices, que por razón de limitaciones fisicas no puedan asistir a un salón de clases.
Articulo 16.- Reprobación de Examen.- Las personas que no aprueben cualesquiera de los exámenes establecidos en esta Ley, podrán tomarlos nuevamente la próxima vez que sea ofrecido por la Junta. La Junta podrá retener la documentación sometida por los aspirante. Los exámenes de los aspirantes que no hayan aprobado los mismos serán retenidos por la Junta para que puedan ser examinados por éstos, con el propósito de revisar su examen si así lo solicitaren.
Articulo 17.- Renovación de Licencias.- Las licencias de Corredores, Vendedores o Empresa de Bienes Raices vencerán a los cuatro (4) años de haberse expedido. A todo solicitante de renovación que haya presentado su solicitud con los documentos complementarios acompañados o solicitados, antes de los treinta (30) dias del vencimiento de su licencia, se le prorrogará automáticamente dicha licencia por el término que se tome la Junta en la consideración de su solicitud. La solicitud de renovación de licencia será radicada en la Junta, debidamente juramentada, en el formulario que a esos fines la Junta provea y acompañará lo siguiente:
a) Un certificado de antecedentes penales, expedido por la Policía de Puerto Rico; disponiéndose que este requisito puede cumplirse en cualquier momento antes de que se expida la licencia, pero debe suministrarse a la Junta evidencia de que dicho certificado ha sido solicitado. b) Un comprobante de Rentas Internas por la cantidad de doscientos (200) dólares si es de Corredor o Vendedor y de quinientos (500) dólares si es de empresa. c) Si la solicitud de renovación se radica después de transcurridos noventa (90) días de su vencimiento, el solicitante deberá someter una declaración jurada haciendo constar que no ha participado durante dicho periodo en ninguna transacción como Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices, según lo define esta Ley.
De haber participado como tal, su licencia no será concedida hasta pasado un año de la fecha de solicitud, sin menoscabo de la responsabilidad que puedan imponerse a tenor con lo dispuesto por ley o reglamento.
Después de transcurrido un año de su vencimiento sin que la licencia sea renovada se notificará al Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices, por correo certificado con acuse de recibo y transcurridos treinta (30) días del recibo de la notificación, sin que el Corredor, Vendedor o Empresa haya iniciado las gestiones de renovación, se cancelará la misma y el Corredor, Vendedor o Empresa afectada tendrá que cumplir nuevamente con todos los requisitos establecidos en esta Ley. d) Evidencia de haber tomado los cursos de educación continua que requiere esta Ley.
Artículo 18.- Expedición de la Licencia de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices y Exhibición de la Misma.-
La Junta expedirá inmediatamente la licencia de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices a las personas que hayan cumplido con los requisitos establecidos en esta Ley. La licencia deberá ser exhibida al público en el lugar de trabajo del Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices.
Artículo 19.- Denegación, Denegación de Renovación, Suspensión o Revocación de Licencia.-
La Junta podrá denegar, denegar la renovación, suspender o revocar una licencia motu proprio o a solicitud de parte; previa notificación de cargos y celebración de vista administrativa, de acuerdo a las disposiciones de la Ley Núm. 170 del 12 de agosto de 1988, según enmendada, a todo Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices que:
a) No reúna los requisitos para obtener la licencia establecidos por esta Ley. b) Haya ejercido ilegalmente la profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices en Puerto Rico. c) Haya obtenido o tratado de obtener la licencia de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices mediante fraude o engaño. d) Haya incurrido en incompetencia manifiesta en el ejercicio de la profesión en perjuicio de tercero. e) Haya participado en alguna transacción como Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices con su licencia expirada. f) Haya incurrido en cualesquiera de las conductas proscritas en esta Ley. g) Haya sido declarado incapacitado mentalmente por un Tribunal competente, disponiéndose que la licencia podrá otorgarse tan pronto esta persona pruebe estar capacitada, si reúne los demás requisitos establecidos en esta Ley. h) Sea adicto a drogas narcóticas o ebrio habitual, disponiéndose que la licencia podrá otorgarse tan pronto esta persona pruebe estar capacitada, si reúne los demás requisitos establecidos en esta Ley. i) Haya sido convicto de delito grave o menos grave que implique depravación moral, que no haya sido eliminado de su historial de antecedentes penales o no pueda ser eliminado de acuerdo a lo dispuesto en la Ley Núm. 137 de 1 de julio de 1975, según enmendada por la Ley Núm. 44 de 1 de junio de 1983. j) Tenga un historial de querellas adjudicadas en su contra por la Junta o el Departamento de Asuntos del Consumidor.
Artículo 20.- Reciprocidad.- Se autoriza a la Junta para establecer, relaciones de reciprocidad sobre concesión de licencias sin examen, directamente con los varios estados o territorios de los Estados Unidos, o con cualquier pais extranjero en que se exijan requisitos similares a los
establecidos en esta Ley para la obtención de una licencia de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices y en los cuales se provea una concesión similar para los licenciados por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
Artículo 21.- Cuentas de Plica-"Cuenta Especial".- a) Todo Corredor o Empresa de Bienes Raíces mantendrá una cuenta (designada "Cuenta Especial") en un banco establecido en Puerto Rico, la cual se mantendrá separada de la cuenta operacional del negocio o de su cuenta personal y en la que depositará todos los prontos pagos, depósitos de buena fe u otros depósitos en fideicomisos recibidos por él, sus asociados, sus vendedores o sus empleados de parte de cualquier cliente o entidad, hasta que se realice o termine la transacción para la cual fueron depositados y deberá dar cuenta de ellos al momento de realizarse o terminarse la transacción. b) Todo Corredor o Empresa de Bienes Raíces informará al Departamento de Asuntos del Consumidor el nombre del Banco y el número de la cuenta especial y mantendrá récords de todos los fondos depositados en la misma. Esos récords indicarán la fecha, de quién se recibieron los fondos, la fecha del depósito, fecha de cualquier retiro y cualquier otra información relacionada con la transacción. Deberá indicar, de forma clara, para qué son los fondos depositados y a quién pertenece el dinero. c) Todo depósito, opción, adelanto o pronto recibido por un vendedor deberá ser depositado en la cuenta Plica de un corredor autorizado. Dicho corredor será responsable de esa cuenta en lo que corresponda.
Estos récords estarán sujetos a la inspección de la Junta y del Departamento de Asuntos del Consumidor.
Artículo 22.- Corredores, Vendedores o Empresas de Bienes Raíces Inactivos.- a) Cualquier Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces que por cualquier causa, no desee dedicarse activamente al negocio de bienes raíces, podrá, si así lo desea, depositar su licencia en calidad de inactivo con la Junta, antes de la fecha de expiración de la misma. b) Ningún Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces cuya licencia haya sido entregada a la Junta podrá ejercer la profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces hasta tanto cumpla los siguientes requisitos:
Artículo 23.- Facultades del Departamento de Asuntos del Consumidor.- Se faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor, creado en virtud de la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, para supervisar el negocio de Bienes
Raíces en Puerto Rico y la venta en Puerto Rico de Bienes Raíces ubicados fuera de Puerto Rico. Conforme a las disposiciones que más adelante se establecen y a esos fines, el Departamento podrá:
a) Realizar motu proprio o a solicitud de parte interesada investigaciones de los propietarios, urbanizadores, desarrolladores, corredores, vendedores o empresas de Bienes Raíces que realizan transacciones respecto de propiedades localizadas en o fuera de Puerto Rico por haberse violado cualesquiera de los actos o prácticas proscritas señaladas en esta Ley. Disponiéndose que al radicar la querella, el querellante hará constar que ha requerido previamente al propietario, urbanizador, desarrollador, corredor, vendedor o empresa que cese y desista del acto o práctica proscrita o que cumplan con las disposiciones pertinentes, sin que éstos lo hayan hecho. b) Requerir que el propietario que venda u ofrezca vender en Puerto Rico Bienes Raíces localizados fuera de la Isla preste una fianza, un seguro o haga un depósito en efectivo o su equivalente, por una cantidad no menor de dos por ciento ( $2 %$ ) ni mayor de diez por ciento ( $10 %$ ) del precio de venta del inmueble. Dicha fianza o seguro se mantendrá vigente por el término mínimo de cinco (5) años o hasta la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa final del inmueble o documento equivalente a la jurisdicción donde ubica el inmueble, lo que suceda primero. El depósito, la fianza o el seguro, será para garantizar los gastos de indemnización por los daños sufridos por el optante o el comprador. La fianza podrá ser en metálico, pignoraticia, hipotecaria o solidaria. La fianza o el seguro será emitido por una compañía o corporación de garantías y fianzas autorizadas a hacer negocios en Puerto Rico. En los casos en que se haga un depósito o en que la fianza sea en metálico, se presentará ante el Secretario de Hacienda y será retenida en una cuenta especial; en los demás casos se entregará el documento de fianza o seguro al Secretario de Hacienda, quién dará constancia de estas transacciones al Departamento de Asuntos del Consumidor.
Dicha fianza, seguro o depósito no será requerida cuando se trate de la venta de residencias localizadas fuera de Puerto Rico, cuando como resultado de la transacción el comprador reciba la garantía provista por el Programa de Garantías a Dueños de Hogares ("Home Owners Warranty Program") que endosa la Asociación Nacional de Constructores de Hogares ("National Association of Home Builders"). c) Orientar al público consumidor sobre aquellas leyes que le protejan al comprar bienes inmuebles mediante la divulgación de anuncios al respecto. En el caso de venta de inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, el pago de dichos anuncios podrá ser requerido al propietario antes de que el Departamento de Asuntos del Consumidor autorice el comienzo de las operaciones de ventas. d) Considerar y adjudicar las querellas radicadas por los consumidores al amparo de esta Ley. e) Cuando luego de la investigación correspondiente, el Departamento de Asuntos del Consumidor determine que un Corredor, Vendedor o Empresa ha incurrido en cualquier práctica proscrita en los Artículos 30 y 31 de esta Ley, podrá solicitar asistencia o intervención del Departamento de Justicia y además deberá notificarlo a la Junta no más tarde de diez (10) días laborables, para la acción de la Junta que proceda de acuerdo a esta Ley.
f) El Secretario de Asuntos del Consumidor empleará todas las facultades y poderes que le han sido conferidos por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, en la investigación, tramitación, adjudicación y disposición de las querellas que se traigan ante su consideración bajo las disposiciones de esta Ley. g) Las disposiciones señaladas en este Artículo no limitarán las responsabilidad de la corporación, compañía, sociedad, asociación, fideicomiso, organización, propietario o corredor, vendedor o empresa en acciones que se lleven en su contra ante cualquier tribunal competente. h) Establecer un registro de personas naturales y jurídicas que se dedican a la venta en Puerto Rico de Bienes Raíces localizados fuera de Puerto Rico.
Artículo 24.- Registro de Corredores, Empresas y Propietarios que se dedican a la Venta de Bienes Inmuebles Localizados fuera de Puerto Rico.-
Toda persona que se dedique a la venta en Puerto Rico de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico ya sea por medio de contratos de ventas a plazo o de contado o de cualquier otra forma, deberá inscribirse como tal corredor o propietario en el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO).
El formulario de inscripción, por escrito, que para esos fines provea el Departamento deberá contener:
a) El nombre o razón social del solicitante, la dirección de su oficina principal y la dirección de cualquier sucursal establecida en Puerto Rico, si alguna. b) Nombre y dirección de toda persona con participación o interés en el negocio, ya sea como principal, oficial, director, vendedor, corredor o empresa, especificando la extensión, calidad y título de la participación de cada uno, en la operación del negocio. c) Un recuento de experiencias comerciales pasadas. d) Un certificado de antecedentes penales de la Policía de Puerto Rico, del Estado de los Estados Unidos de América o del país extranjero donde resida.
En el caso de sociedades, deberá incluirse certificado de antecedentes penales de cada uno de los socios y en el caso de corporaciones de los accionistas, directores y oficiales de la corporación.
Se faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor a expedir los correspondientes certificados de inscripción y cobrar mediante Comprobante de Rentas Internas los derechos que fije por reglamento.
Artículo 25.- Inscripción Inicial de Ofertas de Bienes Inmuebles Localizados Fuera de Puerto Rico.-
Todo propietario, corredor o empresa de Bienes Raíces, debidamente inscrito en el Departamento de Asuntos del Consumidor, conforme al Artículo 24 de esta Ley, deberá radicar ante dicho Departamento toda la información relacionada con ofertas de venta de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico; todo el material de promoción
relacionado con las mismas; todo documento que se utilizará en la transacción de venta de bienes inmuebles y toda otra información que sea requerida por esta Ley o por el Secretario de Asuntos del Consumidor, por ser pertinente para cumplir los propósitos de esta Ley.
Articulo 26.- Inscripción Subsiguiente.- Además de los requisitos dispuestos en los Artículos 24 y 25 de esta Ley, será obligación de dicho propietario, corredor o empresa de Bienes Raices informar cualquier cambio en la información o documentación requerida en el Articulo 24 de esta Ley y notificar cualquier información nueva o material de promoción relacionado con bienes inmuebles para los cuales ya ha efectuado una inscripción inicial.
Articulo 27.- Fianza, Propietarios de Bienes Inmuebles Localizados Fuera de Puerto Rico.-
El Departamento de Asuntos del Consumidor no inscribirá ni expedirá certificado de inscripción alguno, a menos que el propietario haya prestado a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y depositado con el Departamento, una fianza por la cantidad de cien mil $(100,000)$ dólares. Dicha fianza será aprobada por el Secretario de Hacienda y deberá ser otorgada por una compañía de seguros debidamente autorizada para hacer negocios en Puerto Rico, o con garantía hipotecaria aprobada por el Secretario de Hacienda.
La fianza deberá contener la condición de que el propietario, cumplirá con todas las disposiciones de esta Ley y con los reglamentos adoptados en virtud de la misma, relacionados con la venta de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico. Responderá dicha fianza de cualquier pérdida o daño que se ocasione a cualquier persona por razón del incumplimiento de las disposiciones de esta Ley, o de los reglamentos emitidos bajo la misma. Dicha fianza deberá estipular, además, que la revocación de un registro no afectará la efectividad de la fianza en cuanto a reclamaciones originadas por actos incurridos con anterioridad a la fecha de dicha revocación.
La cancelación de una fianza tendrá la consecuencia de dejar sin efecto la inscripción, hasta tanto se preste una nueva fianza. Toda persona que sufra pérdida o daño debido al incumplimiento de cualesquiera de las disposiciones de esta Ley por parte de un propietario podrá establecer una acción solicitando la indemnización por la pérdida o daño sufrido contra la compañía aseguradora, contra el propietario o contra ambos, si la fianza hubiese sido prestada por una compañía de seguros, o contra el propietario directamente, si éste ha prestado su fianza en efectivo o con garantía hipotecaria.
Articulo 28.- Informe Semestral a ser Radicado con Relación a Transacciones de Bienes Inmuebles Fuera de Puerto Rico.-
Todo propietario deberá, durante la primera semana de cada semestre, someter al Departamento de Asuntos del Consumidor un informe de todas las ventas efectuadas a residentes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico durante el semestre anterior. Dicho informe deberá ser una declaración jurada suscrita ante notario público donde se incluya el nombre y dirección de los compradores, localización exacta, cabida, colindancia y descripción precisa correspondiente a cada bien inmueble; el precio de venta, las cargas reales, gravámenes y los créditos hipotecarios preferentes, si alguno; el monto de los
anticipos, depósitos, comisiones y demás condiciones de la venta y del financiamiento; el nombre y dirección del corredor que llevó a cabo la venta y cualquier otra información necesaria, incluyendo lo dispuesto en este Artículo para mantener al Departamento de Asuntos del Consumidor completamente informado sobre toda transacción de este tipo llevada a cabo en Puerto Rico.
Artículo 29.- Información Adicional.- De ser necesario y cuando el Secretario de Asuntos del Consumidor así lo justifique, el Departamento de Estado prestará la asistencia necesaria para que el Departamento de Asuntos del Consumidor obtenga cualquier información adicional pertinente, de aquellas corporaciones o negocios ubicados en países extranjeros y que se dediquen a vender en Puerto Rico, bienes inmuebles localizados en el extranjero.
Artículo 30.- Obligación de las Instituciones Financieras.- Toda institución financiera que se dedique a cobrar las cuentas de las empresas que venden inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, deberá:
a) Poseer licencia expedida por el Comisionado de Instituciones Financieras o de agencia de cobro expedida por el Secretario de Asuntos del Consumidor. b) Indicar este hecho en los libros de pagos en un lugar prominente y en tipo impreso de por lo menos doce (12) puntos;
c) Señalar al comprador el alcance de la participación de la institución financiera en la transacción, y entregarle un desglose escrito de las partidas, emolumentos o comisiones que se le paguen al corredor, vendedor o empresa por referir un comprador a su institución;
d) Requerir copia de la licencia vigente a todo corredor, vendedor o empresa que realice negocios a través de su institución.
Artículo 31.- Actos o Prácticas Proscritas.- Por la presente se proscriben los siguientes actos o prácticas específicas: Se prohíbe a toda persona sujeta a las disposiciones de esta Ley incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran a continuación:
Artículo 32.- Actos o Prácticas Proscritas Cuando los Bienes están Localizados Fuera de Puerto Rico.- A) Actos o prácticas proscritas a vededores, corredores y empresas en la venta de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico:
a) Todo lo relacionado con el pago de contribuciones por concepto de propiedad, y en específico, la cantidad anual a pagarse al estado o al país en que se encuentre la propiedad por contribución sobre la misma. b) Quién acarreará la deuda contributiva durante el período de tiempo en que se estén pagando los plazos adecuados para la compra de dicho solar y si ésta recayera sobre el comprador, la porción del total de la mensualidad adecuada que se dedicará a este concepto, un desglose en forma detallada de los conceptos a los cuales será aplicada la mensualidad y el término de duración de dicho contrato, incluyendo específicamente, la fecha de vencimiento.
Artículo 33.- Excepciones.- Las disposiciones de esta Ley no aplicarán:
a) A los abogados en sus relaciones profesionales (abogado-cliente) con sus clientes. b) A los apoderados nombrados de acuerdo con las leyes vigentes en Puerto Rico en relación con los bienes de sus poderdantes. c) A los albaceas contadores partidores y administradores judiciales, en lo que respecta a los bienes de caudales hereditarios a su cargo. d) A las personas que actúen por designación de los Tribunales o agencias del Gobierno Federal o Estatal. e) A los propietarios de bienes inmuebles localizados en o fuera de Puerto Rico que vendan o enajenen bienes inmuebles propios cuando no se dediquen habitualmente a la venta de bienes raíces. La Junta podrá establecer por reglamento las normas necesarias para evitar que esta excepción se utilice para el ejercicio sin licencia de las actividades que esta Ley regula.
Artículo 34.- Penalidades.- a) Toda persona que sin la licencia correspondiente se dedicare al ejercicio de la profesión de Corredor o Vendedor de Bienes Raíces en Puerto Rico, o que emplee a otra persona sin licencia para este ejercicio, incurrirá en un delito menos grave y convicta que
fuere, será castigada con multa de quinientos (500) dólares o cárcel por un período no mayor de seis (6) meses o ambas penas, a discreción del Tribunal. La Junta suspenderá la licencia por un año después de la persona ser convicta y si se tratara de una empresa de Bienes Raices y si fuere reincidente perderá permanentemente el derecho a ejercer la profesión en Puerto Rico. b) Venta de Bienes Inmuebles Localizados Fuera de Puerto Rico.
Cualquier persona que infrinja las disposiciones de esta Ley o cualquier regla o reglamento promulgado en virtud de la misma, relacionados con la venta de bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, o cualquier persona que radique información falsa o incompleta de conformidad con esta Ley, incurrirá en delito grave y convicta que fuere, será castigada con multa que no será menor de mil ( 1,000 ) dólares, ni mayor de veinticinco mil $(25,000)$ dólares o cárcel por un término no mayor de un (1) año o ambas penas, a discreción del Tribunal.
La comisión de un solo acto por parte de una persona a quien se le requiere una licencia, sin ésta tenerla, constituirá una violación a esta Ley disponiéndose, además, que cada acto constituirá un delito por separado.
Artículo 35. - Penalidades Administrativas.- Toda violación a las disposiciones de esta Ley será punible con la imposición de una multa administrativa, hasta un máximo de diez mil $(10,000)$ dólares por infracción, por parte del Departamento de Asuntos del Consumidor, según dispone la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada. El importe del dinero recaudado por concepto de dichas multas ingresará a los fondos del Departamento de Asuntos del Consumidor.
Artículo 36.-Actos que Constituyen Dedicarse a la Profesión de Bienes Raíces.- Cualquier persona o entidad que directa o indirectamente, para otra persona, con la intención o con la promesa de recibir cualquier compensación, ofrezca, intente o acuerde llevar a cabo una transacción de Bienes Raíces, según se define en esta Ley, ya sea parte de una transacción de Bienes Raíces o la transacción completa en sí, será considerado como un Corredor, Vendedor o Empresa al amparo de dicha definición.
La comisión de un sólo acto por parte de una persona a quien se le requiere una licencia, sin ésta tenerla, constituirá una violación a esta Ley, disponiéndose, además, que cada acto constituirá un delito por separado.
Artículo 37.- Disposiciones Transitorias.- a) Los miembros incumbentes de la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces de Puerto Rico nombrados de conformidad a la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, continuarán en sus cargos hasta tanto el Gobernador de Puerto Rico, nombre a los miembros de la nueva Junta y éstos tomen posesión de sus cargos. Asimismo, toda licencia de Corredor de Bienes Raíces expedida de conformidad a dicha Ley, se mantendrá en vigor hasta tanto expire o mientras no sea suspendida o revocada de conformidad a esta Ley.
Todos los reglamentos adoptados en virtud de la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980 continuarán en toda su fuerza y vigor hasta que sean enmendados o derogados, siempre
que no estén en conflicto con la presente Ley. Aquellos procedimientos, solicitudes de examen, licencia, acciones y reclamaciones pendientes ante la Junta o ante cualquier Tribunal a la fecha de aprobación de esta Ley, y que se hayan iniciado conforme a las disposiciones de la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, según enmendada, se continuarán tramitando hasta que recaiga una determinación final y firme de acuerdo a las leyes y reglamentos en vigor a la fecha en que tales procedimientos, solicitudes, acciones o reclamaciones se hayan presentado o iniciado. b) Cualquier persona que a la fecha de vigencia de esta Ley ya estuviere debidamente inscrita, conforme a la Ley Núm. 145 de 18 de junio de 1980, y que se dedique a vender en Puerto Rico bienes inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, podrá continuar en el ejercicio de esta actividad, pero deberá cumplir dentro de sesenta (60) dias siguientes a la fecha en que entre en vigor esta Ley, con todo lo dispuesto en ésta, y en el reglamento que adopte el Departamento de Asuntos del Consumidor conforme a la misma.
Aquellos procedimientos, solicitudes de registro, querellas, investigaciones, reclamaciones o acciones pendientes ante el Departamento de Asuntos del Consumidor o ante cualquier Tribunal a la fecha de aprobación de esta Ley y que se hayan iniciado conforme a las disposiciones de la Ley Núm. 145 de 18 de junio de 1980, se continuarán tramitando hasta que recaiga una determinación final y firme de acuerdo a las leyes y reglamentos en vigor a la fecha en que tales procedimientos se hayan presentado o iniciado.
Articulo 38.- Fondo Especial.- Se crea en el Departamento de Hacienda, un Fondo Especial, no sujeto a año fiscal determinado, distinto y separado de todo otro dinero o fondo del Gobierno del Estado Libre Asociado de Puerto Rico para sufragar los gastos que incurra la Junta en la implantación de esta Ley. Este fondo se nutrirá de las cantidades que se recauden por concepto de pagos para tomar el examen y obtener o renovar licencia de Corredor y de Vendedor de Bienes Raíces.
Artículo 39.- Asignación.- Se asigna al Departamento de Estado, la cantidad de veinticinco mil $(25,000)$ dólares para gastos de funcionamiento de la Junta durante el año fiscal 1994-95. En años subsiguientes, los gastos necesarios para la implantación de esta Ley serán consignados en el presupuesto funcional de gastos de dicho Departamento.
Articulo 40.- Salvedad.- Si cualquier artículo, párrafo, cláusula o parte de esta Ley, fuera declarada inconstitucional por un tribunal de jurisdicción competente, la sentencia a tal efecto dictada no invalidará el resto del mismo, sino que sus efectos quedarán limitados al artículo, párrafo, cláusula o parte de esta Ley que hubiera sido declarada inconstitucional.
Artículo 41. - Derogaciones y enmiendas. - A. Se derogan las leyes y disposiciones de leyes y reglamentos que se relacionan a continuación: las Leyes Núm. 139 de 14 de junio de 1980 y Núm. 145 de 18 de junio de 1980 y los Reglamentos de Competencia Justa Números IV y V.
B. Se enmienda el Párrafo
(d) del Artículo 2 de la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, para que se lea como sigue: "Urbanizador o Constructor" significará toda persona que se dedique al negocio de la construcción en calidad de empresario o principal responsable de la promoción, diseño, venta, construcción de obras de urbanización para vivienda, o de la construcción en grande escala de viviendas, bien del tipo individual o multípisos. Disponiéndose que el corredor de Bienes Raices no será responsable por los defectos de construcción de las viviendas construidas o cubiertas por esta Ley.
Artículo 42.- Vigencia.- Esta Ley comenzará a regir a los noventa (90) días después de su aprobación.