Esta ley enmienda la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979 para modernizar y mecanizar el Registro de la Propiedad de Puerto Rico. Facilita la implementación de sistemas de información electrónica, la presentación de documentos por vía electrónica y el uso de firmas digitales. Además, autoriza al Secretario de Justicia a aprobar reglamentos, reclutar y adiestrar personal, coordinar interagencialmente y asignar fondos para agilizar las operaciones registrales y garantizar la seguridad jurídica en las transacciones de bienes raíces.
(P. del S. 2078)
(Conferencia) (Reconsiderado)
17 DE FEBRERO DE 2000
Para enmendar los Artículos 11A, 23, 24, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 50, 51, 52, 69, 70, 71 y 80 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para facilitar la puesta al día y la mecanización del Registro de la Propiedad, para autorizar la aprobación de reglamentos, el reclutamiento y adiestramiento de personal, la coordinación interagencial, la asignación de fondos, para proveer los métodos de pago de derechos y para proveer una disposición transitoria.
En los albores del siglo XXI Puerto Rico tiene que poner al día sus instituciones, a la luz de los cambios tecnológicos, y para mantenerse competitivo en un mundo en que la economía cada vez más globalizada exige rapidez y seguridad en las operaciones financieras.
El Registro de la Propiedad es una de las principales instituciones de nuestro derecho, y que al mismo tiempo constituye la garantía de miles de millones de dólares en inversiones en crédito hipotecario. Dadas las excelentes cualidades de nuestro sistema, Puerto Rico ha podido gozar de un excelente mercado de inmuebles y de los derechos constituidos sobre los mismos.
En estos momentos se necesita dar un apoyo decidido a los esfuerzos realizados por el Departamento de Justicia para la modernización y puesta al día del Registro de la Propiedad. El Secretario de Justicia firmó en octubre de 1996 un acuerdo con el Ilustre Colegio de Registradores de España para el uso de los programas de computadoras utilizados en los Registros de la Propiedad en España. 1 Para habilitar nuestra Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad para la operación del Registro de la Propiedad con los más avanzados sistemas de información electrónica, se realizan las enmiendas técnicas necesarias en esta Ley.
Para posibilitar la transformación de las operaciones de los Registros se autoriza al Secretario de Justicia a aprobar los reglamentos necesarios para la implantación de esta Ley, y para la coordinación y cooperación con otras entidades del Gobierno de Puerto Rico, y con el Fondo de Fianza Notarial del Colegio de Abogados que al presente cuenta con sistemas de información con equipo localizado en diversos centros judiciales del país para el uso de los notarios, y tiene la encomienda de dar apoyo a estos profesionales y al sistema de seguridad jurídica.
Asimismo, esta medida provee la asignación de los fondos necesarios para la puesta al día del Registro de la Propiedad y, simultáneamente, su mecanización.
Decrétase por la Asamblea Legislativa de Puerto Rico: Sección 1.- Se enmienda el Artículo 11A de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 11A Cualquier persona que, siendo registrador de la propiedad, se hubiese acogido a una pensión por retiro, podrá ser reintegrada al servicio mediante su designación como registrador de la propiedad especial por el Secretario de Justicia, sujeta a las demás condiciones que se establecen en este Artículo y siempre que, al momento de acogerse a dicha pensión, ostentase el cargo de registrador de la propiedad en virtud de un nombramiento hecho por el Gobernador con la aprobación del Senado.
Cualquier persona que interese en cualquier momento continuar rindiendo servicios como registrador de la propiedad después de su retiro como tal, le informará su disponibilidad y las condiciones de la misma al Secretario de Justicia.
Una vez se designe o nombre registrador de la propiedad especial a una persona, el Secretario de Justicia lo asignará a rendir funciones en cualquier Registro de la Propiedad. La asignación deberá ser por un término fijo y será renovable sin límite, pero podrá ser revocada por el Secretario de Justicia en cualquier momento, cuando a su juicio así lo requieran las necesidades del servicio. Ningún registrador de la propiedad especial podrá ser asignado a prestar servicios por un período mayor al que esté dispuesto a servir, según su indicación al Secretario de Justicia.
Mientras un registrador de la propiedad especial estuviese asignado a un Registro de la Propiedad tendrá todos los poderes y prerrogativas y deberá cumplir con todos los requisitos y limitaciones que se exigen e imponen a los demás registradores de la propiedad.
El Secretario, a su discreción, fijará el tiempo y retribución de los registradores de la propiedad especiales, los cuales no excederán de la jornada completa de ocho (8) horas ni el sueldo máximo que le correspondería a un empleado de jornada completa que desempeñare la misma labor.
El registrador contratado en virtud de este Artículo recibirá, además, la pensión a que tiene derecho en virtud de las leyes de Puerto Rico. A esos efectos se exceptúan a estos registradores de la aplicación del Artículo 1 de la Ley Núm. 187 de 2 de mayo de 1952, y el Artículo 1 de la Ley Núm. 40 de 15 de junio de 1959. La contratación de dichos registradores no menoscabará cualquier beneficio o derecho adquirido del que disfrute como pensionado.
A las personas contratadas de conformidad con este Artículo no se les computará, para efectos de retiro, el tiempo que trabajen como registradores especiales ni se les hará descuento alguno en ese sentido.
La designación de uno o más registradores de la propiedad especiales no será considerada para los efectos del número máximo de registradores de la propiedad que pueden ser nombrados según la ley."
Sección 2.- Se enmienda el Artículo 23 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 23 El Registro es público para quienes tengan interés en averiguar el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Los registradores pondrán de manifiesto los libros o el contenido de los sistemas de información del Registro a las personas que muestren tener interés en consultarlos, sin sacar dichos libros de la oficina y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación y evitar la adulteración o pérdida de los mismos. El Secretario dispondrá por reglamento, cuando y bajo qué condiciones podrá someterse el acceso a los notarios a los sistemas de información del Registro, siempre que se garantice la integridad y contenido de los sistemas. Una vez se mecanice en su totalidad la operación del Registro de la Propiedad, los usuarios y el público en general tendrán acceso al contenido y a las constancias del Registro únicamente por medio de la nota simple informativa, la cual será provista al usuario, previa solicitud y previo el pago de los derechos correspondientes.
La consulta que se realice personalmente se llevará a cabo durante las horas en que el Registro esté abierto al público, sin entorpecer el servicio de la oficina, y en la forma y manera que se disponga en el reglamento."
Sección 3.- Se enmienda el Artículo 24 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 24 Los registradores expedirán certificaciones literales, en relación, parciales o negativas, de los diferentes asientos registrales a instancia escrita de quien manifieste tener interés en averiguar el estado jurídico del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial.
Se podrá solicitar una certificación por vía electrónica y se podrá expedir por la misma vía, autenticada según se dispones en la Ley de firmas digitales, Núm. 188 de 7 de agosto de 1998, siempre que el sistema de información esté operando."
Sección 4.- Se enmienda el Artículo 26 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 26 Los registradores expedirán las certificaciones que se les pidan, para ser expedidas en papel, en un plazo que no excederá de treinta (30) días, el cual se establecerá por reglamento al efecto."
Sección 5.- Se enmienda el Artículo 29 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 29 Cuando el registrador se negare a manifestar los libros o sistemas de información del Registro conforme a lo establecido por esta Ley y el reglamento que se adopte al efecto, o a expedir una certificación de lo que en dichos libros o sistemas de información conste, o a expedirla en el término que por esta Ley o por reglamento en los demás casos se establezca, podrá la parte interesada acudir ante el Director Administrativo en solicitud del remedio adecuado."
Sección 6.- Se enmienda el Artículo 30 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 30 En el reglamento se determinará cómo deben solicitarse las certificaciones, qué deben incluir o contener las mismas, cómo éstas deben hacerse y expedirse, y la forma y manera en que deberá actuar el Director Administrativo respecto a las querellas que se le presenten.
En el caso de las solicitudes por la vía electrónica, las instrucciones para su obtención, y para el pago de los derechos, se harán constar en el Reglamento Operacional."
Sección 7.- Se enmienda el Artículo 31 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 31 En cuanto al modo de llevar el Registro, en todo lo que no sea cubierto por esta Ley, se estará a lo dispuesto en el reglamento hipotecario, en el Reglamento Operacional y en cualquier otro que apruebe en el futuro el Secretario. "
Sección 8.- Se enmienda el Artículo 32 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 32 El Registro de la Propiedad se llevará tomando la finca como unidad registral y destinando a cada inmueble un folio particular y se almacenará la información en el sistema, conforme a los requisitos que con arreglo a este subtítulo deban consignarse de manera uniforme para todas las secciones, pero con su particular identificación para cada sección o demarcación territorial. Dichos folios, información y los sistemas para operarlos, serán diseñados con todas las precauciones para su conservación, evitación de fraude, falsedad, deterioro, extravío o traspapeleo.
Podrán usarse los guarismos y abreviaturas en la forma y determinación que provea el reglamento, y aquellos sistemas fotográficos, mecánicos o cualquier otro sistema que facilite la organización y funcionamiento del Registro en todos sus aspectos."
Sección 9.- Se enmienda el Artículo 33 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 33 Sólo harán fe el contenido de los libros o folios, así como el de los sistemas de información electrónica del Registro que lleven los registradores con arreglo a lo dispuesto en esta Ley o en el reglamento."
Sección 10.- Se enmienda el Artículo 34 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 34 El Registro llevará un libro o sistema de ordenamiento diario donde se hará constar la presentación de los documentos por orden cronológico, fecha, hora exacta, número de presentación y demás particularidades en el breve asiento destinado a cada documento presentado, según se disponga en el reglamento, otorgando recibo que exprese la fecha y número por cada asiento practicado.
La presentación de los documentos ha de ser personal, por correo o medios electrónicos, y por telefacsímil para reservar el asiento de presentación, la cual se perfeccionará mediante la presentación física del documento dentro de los 10 días laborables de la presentación vía telefacsímil, según se disponga por Reglamento. Al momento de la presentación se hará constar en el asiento que corresponda en el libro Diario o en el sistema de información correspondiente, el nombre del presentante, la fecha y hora de la presentación y se identificará el título presentado, y una breve referencia a los documentos complementarios que lo acompañen. La presentación electrónica y por correo se realizará en el formato que disponga el Secretario por Reglamento y en todo caso en cada sección del Registro habrá un solo diario de presentación abierto para recibir todas las presentaciones.
A la hora señalada por el reglamento, será cerrado el Diario mediante una diligencia al efecto que se extenderá al final de la hoja del día, mencionando el número de asientos extendidos en el mismo, o en su caso, la circunstancia de no haberse practicado ninguno, firmando dicha diligencia la persona designada por el registrador para realizar tal función.
El modo de la presentación electrónica y los horarios de cierre del Diario electrónico para servicio y mantenimiento se dispondrán en el Reglamento Operacional.
Los asientos de presentación hechos fuera de las horas en que por esta Ley o por reglamento deba estar abierto el Diario serán nulos.
En cada asiento de presentación, aparecerá un espacio para hacerse constar la acción tomada por el registrador respecto al documento."
Sección 11.- Se enmienda el Artículo 35 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 35 En el libro o sistema de información de inscripción se hará un breve extracto del documento presentado cuyo texto debe contener sucintamente los requisitos que dispone el Artículo 87 de esta Ley. En el reglamento se determinará la forma más conveniente para la brevedad y claridad de los asientos.
Por cada documento inscrito el registrador adherirá al mismo nota firmada o codificada electónicamente por él que exprese la fecha, número de la finca, folio, tomo y el asiento practicado, y una relación sucinta de las cargas y gravámenes a que esté sujeta la finca según aparezca del Registro."
Sección 12.- Se enmienda el Artículo 36 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 36 Según lo que se disponga en el reglamento, podrá requerirse que se acompañe una minuta de presentación y/o de inscripción a los documentos que se presenten personalmente en el Registro. Con los que se presenten por la vía electrónica se requerirá la utilización de los formatos que disponga el Secretario por Reglamento."
Sección 13.- Se enmienda el Artículo 50 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 50 El registrador tomará razón en el libro Diario o sistema electrónico de presentación de documentos de todo título que se presente en el Registro para su inscripción o anotación, aunque entienda que el título a presentarse carece de algún requisito legal."
Sección 14.- Se enmienda el Artículo 51 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 51 Podrán retirar los documentos antes de inscribirse, el presentante, el portador del recibo de presentación, o un representante del presentante.
En el caso del párrafo anterior, cuando existan documentos presentados con posterioridad que pudieren quedar afectados adversamente por el retiro, será necesario acreditar el consentimiento, suscrito ante notario, de quien tenga derecho a retirar éstos.
Podrán recoger los documentos inscritos las personas mencionadas en el párrafo primero de esta Sección o cualquier persona que a juicio del registrador tenga interés en el documento.
En el caso de los documentos presentados por la vía electrónica, el Secretario establecerá las normas para su retiro en el Reglamento Operacional."
Sección 15.- Se enmienda el Artículo 52 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 52 Se registrarán los documentos dentro de los sesenta (60) días siguientes a su presentación o de corregidas las faltas que se hayan señalado, o de radicado el Escrito de Recalificación, salvo por justa causa que fuere debidamente justificada y admitida por el Director. Dentro del mismo término notificarán las faltas y actuarán respecto de los títulos defectuosos conforme al Artículo 69 de esta Ley.
El término del asiento de presentación caducará a los sesenta (60) días a partir de la notificación por defecto del documento presentado. No obstante, quedará interrumpido dicho término cuando dentro del mismo, ocurran cualesquiera de las siguientes situaciones:
1ro. Se corrija el defecto notificado, según lo dispuesto en el Artículo 69 de esta Ley. 2do. Se radique ante el registrador el escrito solicitando recalificación que dispone el Artículo 70 de esta Ley.
3ro. Se tome anotación preventiva por sesenta (60) días, dispuesta por el Artículo 71 de esta Ley.
4to. Se recurra gubernativamente de acuerdo al Artículo 76 de esta Ley. El registrador hará constar la interrupción del término, así como la caducidad por nota fechada en el Diario al margen del asiento o del sistema electrónico de presentación."
Sección 16.- Se enmienda el Artículo 69 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 69 Si el registrador observare alguna falta en el documento, exclusivamente conforme el Artículo 68 de esta Ley, notificará su calificación por escrito al notario autorizante y al presentante, si éste lo solicita en la minuta, dentro de sesenta (60) días de la fecha de dicho asiento de presentación, bien
por entrega personal o por correo, o por la vía electrónica, para que corrijan la falta durante el plazo de sesenta (60) días a partir de la fecha de la notificación. Si se hiciere más de una notificación, se comenzará a contar el plazo desde la última hecha al notario.
La notificación deberá contener todos los motivos legales en que se basa la calificación. La notificación se hará constar por nota fechada en el asiento de presentación y al pie del documento notificado, firmando dicha nota el registrador, cumplido lo cual quedará perfeccionada.
De no ser subsanado el defecto y expirado el plazo de sesenta (60) días, el registrador extenderá nota de caducidad en el asiento de presentación y al pie del documento. Cuando los derechos pagados a la presentación del documento cuya notificación haya caducado no excediere de doscientos dólares ($200) el registrador cancelará veinticinco dólares ($25); cuando los derechos pagados a la presentación excedieren de doscientos dólares ($200) el registrador cancelará cincuenta dólares ($50)."
Sección 17.- Se enmienda el Artículo 70 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 70 No obstante lo dispuesto en el Artículo anterior, el presentante o el interesado que no esté conforme con la calificación del registrador podrá, dentro del término improrrogable de veinte (20) días siguientes a la fecha de la notificación, radicar personalmente, o por la vía electrónica con el registrador o remitirlo por correo certificado, un escrito solicitando recalificación, exponiendo sus objeciones a la calificación, los fundamentos en que apoya su recurso y una súplica específica de lo que interesa. Transcurridos los veinte (20) días se entenderán consentidos los defectos señalados por el registrador.
Si se hubiere consentido la calificación del registrador con arreglo a lo dispuesto en el párrafo anterior y el interesado intentase corregir los defectos apuntados dentro del término que concede el Artículo 69 de esta Ley, sólo podrá recurrir gubernativamente de la denegatoria al efecto de determinar si los defectos señalados fueron corregidos."
Sección 18.- Se enmienda el Artículo 71 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue:
Si recibida la solicitud de recalificación el registrador decidiere mantener su calificación original, dentro de un término de 30 días denegará la inscripción solicitada, extendiendo en su lugar anotación preventiva sobre la finca afectada, en la cual expresará los motivos legales para tal anotación, que deberán ser los mismos contenidos en la notificación de la calificación. Esta anotación preventiva tendrá un término de duración de sesenta (60) días a partir de su fecha.
La denegatoria se notificará en esa misma fecha en la forma expresada en el Artículo 69 de esta Ley, y se hará constar en el asiento de presentación y al pie del documento o en el Sistema de Información."
Sección 19.- Se enmienda el Artículo 80 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, para que se lea como sigue: "Artículo 80 En los libros y sistemas electrónicos de información del Registro se practicarán las siguientes clases de asientos: presentación, inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas."
Sección 20.- Reglamentos. El Secretario aprobará los reglamentos necesarios para la implantación de esta Ley. El Reglamento Operacional del Sistema Registral Computarizado, aprobado el 29 de marzo de 1999 por el Secretario, se considerará reglamento aprobado para los efectos de la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada.
El Secretario celebrará vistas públicas previo a la aprobación de los reglamentos requeridos para la implantación de esta Ley, salvo que los apruebe según el procedimiento de vigencia inmediata, en cuyo caso las celebrará comenzando no más tarde de los treinta (30) días siguientes a la fecha de vigencia de estos reglamentos.
Sección 21.- Personal y su adiestramiento. A.- El Secretario podrá contratar todo el personal que resulte necesario para la puesta al día de las operaciones del Registro de la Propiedad, y la implantación de los sistemas electrónicos de información. El Secretario podrá reclutar personal transitorio, a tarea completa o parcial, por nombramiento o por contrato de servicios profesionales, por un término no mayor de un año, renovable sólo por otro término que no exceda un año. B.- El Secretario podrá contratar a cualquier persona que se haya pensionado del Registro y, a su discreción, fijará el tiempo y retribución de estas personas, los cuales no excederán de la jornada completa de ocho (8) horas ni el sueldo máximo que le correspondería a un empleado de jornada completa que desempeñare la misma labor.
Toda persona contratada en virtud de este Artículo recibirá, además, la pensión a que tiene derecho en virtud de las leyes de Puerto Rico. A esos efectos, se les exceptúa de la aplicación del Artículo 1 de la Ley Núm. 187 de 2 de mayo de 1952, y del Artículo 1 de la Ley Núm. 40 de 15 de junio de 1959. La contratación de dichas personas no menoscabará cualquier beneficio o derecho adquirido del que disfruten como pensionados.
A las personas contratadas de conformidad con este Artículo no se les computará, para efectos de retiro, el tiempo que trabajen en encomiendas que reciban al amparo de este Artículo ni se les hará descuento alguno en ese sentido.
C.- En el caso de personas que laboren en otras agencias o corporaciones públicas del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, el Secretario podrá solicitar del Gobernador que las transfiera temporeramente en destaque al Registro de la Propiedad.
El Secretario autorizará los programas de adiestramiento de personal que resulten necesarios para la implantación de esta Ley, que podrán incluir adiestramientos fuera de Puerto Rico para el personal de supervisión y Registradores de la Propiedad.
Sección 22.- Asignación de fondos El Departamento de Justicia utilizará los fondos provenientes del arancel de presentación a los Registros de la Propiedad establecidos en la Ley Núm. 44 de 5 agosto de 1989 para la implantación de esta Ley. Una vez completa la mecanización de los Registros de la Propiedad, el Secretario continuará utilizando los fondos que genere dicha Ley para sufragar en parte los gastos de operación del sistema mecanizado y todos aquéllos que estén relacionados directa o indirectamente con dicho sistema y con la eficiente operación de los Registros, por un término de cinco (5) años a partir de la vigencia de esta Ley.
Sección 23.- Coordinación interagencial. El Secretario de Justicia y el Secretario de Hacienda establecerán un reglamento conjunto para el débito electrónico de los derechos de inscripción.
El Secretario de Justicia y el Secretario de Hacienda podrán contratar con el Fondo de Fianza Notarial del Colegio de Abogados de Puerto Rico, el desarrollo y establecimiento de sistemas electrónicos para la transferencia de información, presentación e inscripción electrónica de documentos y el débito de los derechos de inscripción, presentación y cualesquiera otros requeridos en los registros públicos para todos los notarios de Puerto Rico.
Sección 24.- Se autoriza al Secretario a disponer por reglamento la presentación de documentos por la vía electrónica simultánea o escalonadamente para todas las secciones del Registro de la Propiedad, según lo estime conveniente para la operación del Registro.
Sección 25.- Vigencia. Esta Ley entrará en vigor noventa (90) días después de su aprobación.